השקעה בנדלן - תכנון ראשוני, בניית תקציב והערכות
באתר זה תוכלו למצוא עצות וטיפים שיובילו אותכם לקניית דירה להשקעה בצורה הטובה ביותר והנכונה ביותר המדריך המלא למשקיעים בנדלן וכל מה שחובה לדעת על השקעה בנדל"ן.
בחלק זה של האתר נבין את הסוגיות הבאות
- איזה משקיעים אתם.
- איזה סוגי משקיעים ישנם והאפשרויות לכל משקיע.
- איך נגדיר מטרות ויעדים.
- איזו סוג של השקעה בנדל"ן מתאימה לנו.
כל ההתחלות קשות
כמו כל דבר בחיים הפעם הראשונה היא הקשה ביותר, בשלב הראשוני אין אנו יודעים מהיכן להתחיל, איך לחפש, איך למצוא, איך להעריך את מחיר הדירה, איך לתכנן נכון תוכנית עסקית, וכדומה.
למתחילים בנינו אני מציע שתתחילו על ידי כך שתקראו בפרטי פרטים את הפרקים העוסקים בקניית דירה.
לאחר שקראתם והבנתם יש בידכם כלים ומידע רלוונטי והכרחי להתחיל את הנושא, על מנת לפשט את ההתחלה אפרוט אותה לכמה שלבים:
שלב ההערכות או איך מתחילים
עלינו להבין כי השקעה בנדל"ן תדרוש מאיתנו משאבים כגון : זמן, כסף, מחקר ולימוד. לפני שנתחיל עלינו להבין כי כמו כל דבר הפעם הראשונה היא מסובכת יותר , קשה יותר , ומפחידה יותר , כמו כן עלינו להבין כי השקעה בנדל"ן לוקחת משאבי זמן בחיפוש אחרי הדירה המתאימה , לימוד השוק.
אפרט לכם את שלב ההערכות על מנת שתבינו את העומד בפניכם ותוכלו להחליט האם באמת אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן.
הגדרת סכומי הכסף העומדים לרשותנו
בשלב זה עלינו להבין כמה בעצם כסף יש לנו על מנת שנוכל לגזור את ערך הנכס אותו אנו מעוניינים לקנות, מניסיוני אנשים רבים בעצם אינם באמת יודעים כמה כסף יש ברשותם בכל תוכניות החיסכון , בפיקדונות השונים, בביטוח המנהלים , בקרנות ההשתלמות .
עלינו לרכז את כל המקורות הכספיים ולהבין בדיוק ובצורה מסודרת כמה כסף אנו יכולים ורוצים להקדיש להשקעה.
הערכת הזמן העומדת לרשותנו
רובנו עובדים משרה מלאה, מטפלים בילדים, עסוקים בעיסוקים שונים, השקעה בנדל"ן דורשת זמן בתהליך הראשוני של איתור הנכס האופטימלי , עלינו להבין בעצם כמה זמן עומד לרשותנו , כמה זמן אנו מעוניינים להקדיש למטרה, האם בן זוג אחד לוקח את המשימה על כתפיו .
שלב איתור הנכס והבנת האזור בו אנו מעוניינים להתמקד ייקח זמן רב , לימוד אינטנסיבי של האזור יקנה לנו את היתרון של איתור הדירה הנכונה במחיר הנכון ובמיקום הנכון.
בשלב זה עלינו להבין את משמעות משאבי הזמן ולשאול את עצמנו האם יש ביכולתנו ורצוננו להקדיש את הזמן הדרוש למשימה זו.
הגדרת מטרות ויעדים
לכל משקיע רצונות שונים , וכוונות שונות, אפרט כמה מן המשקיעים שנתקלתי בהם נסו להבין מי אתם ותדעו לאן לכוון.
השגת תשואה סבירה לאורך זמן ורמת סיכון נמוכה
משקיעים אלו מחפשים דירה במקומות בהם אוכלוסיות היעד הינה אוכלוסיה יציבה ובעלת אמצעים כספיים, דירות מסוג זה נמצאות באזורי ביקוש, והאוכלוסייה איתה נתמודד היא אוכלוסיה בעלת משאבים ולכן ישנה בדרך כלל יציבות של השוכרים וקלות בהשגת ערבונות ובטחונות מהם.
היתרונות: מציאת שוכרים בקלות, נכס שקל להשכירו, התמודדות עם שוכרים בעלי אמצעיים (קל להשיג ערבויות וביטחונות), שכירויות לטווח זמן ארוך.
חסרונות: נכסים שעלותם גבוהה, אפשרות להשבחת הערך בהם נמוכה יותר, תשואה נמוכה יחסית עקב עלות גבוהה של הנכס.
כמובן שאלו אינם כללים העובדים תמיד , אני אישית נפגעתי בנכס יקר ערך שהושכר לאדם בעייתי שהסב לי נזקים בנכס עקב אי תשלום ופינוי השוכר, אך באופן כללי מניסיוני במקרה הכולל כללים אלו תופסים ומתקיימים.
השגת תשואה בינונית ורמת סיכון בינונית
קניית דירה בשכונות של אוכלוסיה חלשה, כמו כן קניית דירה בפריפריה יאפשרו תשואה גבוהה יותר בגלל העלות הראשונית הנמוכה של הדירה.
היתרונות: תשואה גבוהה, אפשרות להשבחת ערך הנכס עקב תופעת זחילת המחירים מהמרכז לפריפריה.
חסרונות: אוכלוסיה שוכרים בעייתית יותר, בעיה בהשגת ערבויות ובטחונות, אי יציבות של תשלומים וגבייתם.
השגת תשואה גבוהה רמת סיכון גבוהה
קניית דירות בשכונות בעייתיות, כגון אזור התחנה המרכזית בתל אביב , תספק תשואה גבוהה ביותר שוב עקב עלות נמוכה של הדירה ועקב השכרה על בסיס טווח קצר ובמחירים גבוהים.
יתרונות: תשואה גבוהה ביותר, במידה וחלות תוכניות על האזור ישנה אופציה לעליית ערך גבוהה (עיריית תל אביב פרסה תוכנית לשיקום מתחם התחנה המרכזית הישנה לדוגמה).
חסרונות: עיסוק זה אינו מתאים לרובנו, האוכלוסייה קשה ובעייתית, ניהול השוכרים כמעט בלתי אפשרי , וטומן בעצמו המון אי שקט שנוגד את המטרה של הכנסה פסיבית טובה ויעילה אותה היתי מעוניין ללמד אותכם, אך ישנם אנשים שמוכנים ויכולים להתמודד עם הדבר ולהרוויח.
כמה נקודות וסיכום:
הנתונים שציינתי אינם כללי ברזל ישנם ולא ניתן לייצר חוקיות יציבה, שכונות בעייתיות לפעמים נשארות בעייתיות ואף ערך הנכסים בהם יורד, שכונות שהיו חזקות לעיתים נחלשו, לעיתים שכונות חלשות בפריפריה זינקו והושבחו,
לא ניתן לייצר כללי ברזל אך מה שהיתי מעוניין שתלמדו מההסבר הוא שקיים דפוס כללי שככול שרמת הסיכון גבוהה יותר כך נייצר תשואה גבוהה יותר, בהמשך אלמד אותכם איך להבין ולהשתמש במגמות נדל"ן על מנת לקצור הן תשואה טובה והן רמת סיכון סבירה, והשבחת ערך הנכס.
אלינו להבין כי כמו כל נושא גם השקעה בנדל"ן דורשת זמן על מנת למצוא את הנכס האופטימלי עבורנו, להבין את מגמות הנדל"ן ועוד, היתרון הרוחבי בהשקעה בנדל"ן הוא שהיקפי השקעת הזמן הם בתחילת הדרך וכאשר נסיים אותה בהצלחה אנו מייצרים מקור הכנסה פסיבי יציב ונכון.
זכרו כי ידע שווה כוח, בעזרת אתר זה תוכלו לבצע את השקעה בנדל"ן בצורה הבטוחה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת על השקעה בנדל"ן.
לתחילת המדריך להשקעות בנדל"ן לחצו כאן : השקעה בנדל"ן