יזם נדלן

  • יזם נדל"ן - מיהו?, מהו? ואיך להפוך ליזם נדל"ן מצליח

    מה תבינו אחרי קריאת דף זה

    • איך להתחיל ביזמות נדל"ן.
    • מה חובה לדעת על מנת להיות יזם נדל"ן.
    • איך להצליח ביזמות נדל"ן.
    • ממה חובה להיזהר בכל נושא יזמות הנדל"ן.
    • השלבים שחובה לעבור.
    • כמה סיפורים מהחיים על יזמים שונים.

    מהו בכלל יזם נדל"ן, מה עומד מאחורי המושג הזה

    ליזמות נדל"ן היבטים רבים ופנים רבות, החל מיזמי הענק כגון יצחק תשובה שקונה קרקע, מפשיר אותה לבניה ומגיש תכניות לכל רשויות הבניה בישראל ולבסוף בונה מתחמי ענק, ועד ליזמי נדל"ן שקונים דירה מוזנחת מבצעים שיפוץ ומוכרים אותה ברווח.

    על יזמי הנדל"ן כגון יצחק תשובה, וחברות הענק האחרות שעוסקות בנושא זה קצרה היריעה לספר ואין אני רואה בזה טעם משום שהידע הדרוש, ההון האנושי, היקף הקשרים והיקף הכספים מצויים אך ורק בחברות ענק בודדות בישראל והן עוסקות בנושא זה.

    אני אתרכז בנושאים שמדברים לכל אחד מאיתנו, בעל הון עצמי קטן ובעל ידע סביר בתחום הנדל"ן.

    סוגי יזמות הנדל"ן הבסיסים שכל אדם יכול לעסוק בהם

    המשפצים ומוכרים

    בסוג זה של יזמים אני נתקל לעיתים קרובות, העיקרון הבסיסי והחשוב ביותר העומד מאחוריהם הוא ידע בסיסי בשיפוץ ובתהליכים השונים ובעלויות הכרוכות אל אף שרבים מהם אינם עושים את השיפוץ בעצמם באופן פיזי אלא מעסיקים.

    העיקרון: קנית נכס במצב פיזי ירוד, שיפצו ומכירתו ברווח, המתקדמים יותר מבניהם והחכמים יותר אף בודקים זכויות בניה לא מנוצלות מגדילים את הנכס ומוכרים אותו ברווח ניכר יותר.

    הדרישות: הבנה סבירה בתמחור נכסים, הבנת שוק הנדל"ן, הבנה בעלויות שיפוץ ובתפעול בעלי מקצוע.

    אני מכיר באופן אישי כמה וכמה יזמים מסוג זה שמצליחים לגזור סכומי כסף ניכרים בין עסקה לעסקה אך אני חייב לציין שזה לא מקור פרנסתם הראשי מאחר והם כבר קיבלו את המומחיות בתחום ולכן זה רק הדובדבן שבקצפת.

    האם כל אחד אחד יכול : לדעתי כן, אך לימוד והתנסות לוקחים זמן, בעלי מקצוע הנכונים ומציאתם לוקחים זמן, וככול דבר לימוד עולה כסף, וטעויות עולות כסף.

    כמה עצות: היעזרו בבעלי מקצוע אם אתם חסרי ידע, לדוגמא שמאי מקרקעין שיבדוק את זכויות הבניה, אם זה מומחה בדק בית שיעריך את עלויות השיפוץ, והבינו כי בהתחלה הכול קשה ובתחום זה אין כסף קל - חיפוש הנכס המתאים לוקח זמן, השיפוץ אף פעם אינו פשוט, וכמו שאומרים הכסף אינו גדל על העצים.

    בניה עצמית לצורך מכירה

    בסוג זה של יזמות מאתרים מגרש בעל מחיר אטרקטיבי ומבצעים בניה עצמית שמיועדת למכירה, ההיבט החשוב ביותר בסוג זה יזמות הוא מחיר הקרקע, עלות הבניה היא קבועה והיכולת להוזיל אותה הנה מוגבלת.

    אני ממליץ על סוג זה של יזמות אך ורק למי שכבר התנסה בפרויקט בניה משום הידע, הסובלנות, והעלויות השונות שנגזרות ומשתנות כאשר אנו מנהלים את בעלי המקצוע השונים, לקיחת קבלן "עד מפתח" למעשה תוריד לנו באופן ניכר את הרווח.

    העיקרון: איתור מגרש בעלות נמוכה או קניית מגרש והשבחת זכויות הבניה עליו, למעשה מחיר הקרקע הוא זה שיקבע את הרווחיות הנגזרת מהפרויקט.

    הדרישות: הבנה וניסיון סביר בניהול ובניה של פרויקטים בסדר גודל קטן.

    האם כל אחד יכול: התשובה כאן היא סבוכה יותר וזאת משום שלא לכל אחד יש את הזמן, ואת ההון, ואת "העצבים" להתעסק עם פרויקט מסוג זה, והוא אכן דורש את כל אלה.

    כמה עצות: אני אישית מכיר כמה וכמה יזמים קטנים מסוג זה ואכן הם מייצרים כסף ולא מעט, אבל ראוי לציין שאלו אנשים שכבר בנו פעם אחת והם יודעים ומבינים במה זה כרוך, כל מסע מתחיל בצעד אחד ולכן במידה ויש ברשותכם מגרש או קרקע בעלי מחיר אטרקטיבי והן את הזמן וההון הדרוש שווה לבדוק אפשרות זאת.


    קניית דירות לצורך השקעה

    סוג זה של יזמות הנו הפשוט ביותר אך אם זאת נהנה מיתרונות רבים שמסוקרים באופן נרחב ומקיף באתר זה.

    בקניית דירות להשקעה נהנה מהיכולות העצומות הטמונות בנדל"ן והן מינוף, יציבות, השבחה, ותשואה יציבה, כל אלה למעשה מספקים לנו "עתיד בטוח" הרבה יותר מאשר כל קרן פנסיה, והידע - הידע טמון באתר זה.

    העיקרון: הנו פשוט ביותר, איתור נכסים בעלי תשואה אטרקטיבית במיקומים בהם נהנה מהשבחה עתידית, קניית נכסים תוך שימוש במינוף שמאפשר לנו עולם הנדל"ן, ויצירת תשואה קבועה לטווח זמן שאינו מוגבל.

    הדרישות: הבנה בסיסית בעולם הנדל"ן, סכום כסף ראשוני שאינו גדול, ידע נרכש, סובלנות וזמן, למעשה זו ההשקעה הבסיסית בעולם הנדל"ן ולעיתים רבות אני ממליץ להתחיל בסוג זה של השקעה - במקרה הגרוע ביותר פשוט ממשים את הנכס.

    האם כל אחד יכול: מניסיוני, כל אחד יכול באופן חד משמעי.  כל מה שצריך זה רצון ואת הזמן להשקיע וללמוד.

    כמה עצות: אגש לנקודה מהכיוון האישי וכך אבהיר למה אני אוהב השקעה מסוג זה.

    לפני מספר שנים פנה אלי מכר וציין שסכום של כמיליון שקלים הגיע לידיו כתוצאה מירושה, הוא עמד בפני מספר אופציות כגון שוק ההון, מט"ח, פיקדונות ועוד.

    לאחר לבטים שונים הוא החליט בעצתי להשקיע בנדל"ן ויצאנו לדרך, איתרנו מספר נכסים אטרקטיביים בחדרה שלהערכתי באותה תקופה היתה מתומחרת בצורה אטרקטיבית, הוא הנו תושב תל אביב ובשבילו חדרה היתה כמו השקעה בפריז.

    אך לאחר שהסברתי לו את תכניות המתאר החלות על העיר, את תופעת זחילת המחירים האורבנית הוא הסכים איתי בתקופה של חצי שנה הוא רכש על ידי מינוף הכסף למעלה מ 6 נכסים בעיר.

    נכון לכתיבת שורות אלה הוא נהנה מרנטה יפה ביותר שלמעשה מספקת לו איכות חיים גבוהה בהרבה מהמשכורת הבסיסית שלו ושל אישתו, הנכסים הושבחו בלמעלה מ 60 אחוז!

    וכל שיחת טלפון הוא מתחיל בתודה רבה!, למעשה ישבנו לפני מספר ימים ובדקנו תשואות שהוא היה מקבל באפיקים שונים - בבורסה הוא היה מפסיד את רוב הכסף מכיוון שחברות שנחשבו אטרקטיביות באותן שנים כגון דלק נדל"ן, אפריקה ישראל ועוד למעשה קרסו.

    באפיקי הפיקדונות הוא היה נשאר באותו מקום בשל עלית המדד, ולסיום כתיבת מאמר זה - נדל"ן הוא המקום הנכון לשים את כספנו.

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
כל מה שחובה לדעת כשקונים דירה, מוכרים דירה ומשקיעים בנדל"ן
קבוצת נדל״ן דיל