מהו מס שבח
מאמר זה הוא חלק מסדרה של מאמרים העוסקים במס שבח
מבוא
מהו מס?
מס הוא תשלום חובה שאותו יש לשלם לרשות השלטונית כגון : רשות המיסים והרושיות המקומיות.
מס ישיר מול מס עקיף
מס ישיר - מס המוטל על תוצאה של פעילות עסקית, לדוגמא : מס הכנסה.
מס עקיף - מס שאינו קשור על תוצאה כלכלית עיסקית אלא על צריכה, לדוגמא : מע"מ.
הכנסה פירותית והכנסה הונית
על מנת להבדיל בין שני ההכנסות נדמה את ההכנסה לעץ.
הכנסה פירותית - הכנסה שמקורה בעסק המייצר את הכסף , כלומר בפירות אותם העץ (העסק) מייצר.
הכנסה הונית - העץ (העסק) עצמו שמייצר את הפרי.
סוגי מס החלים בעסקאות מקרקעין
מס שבח מקרקעין – מס המוטל על המוכר בעסקה. המס מותנה בכך שיהיה רווח (שבח). המס נגבה על ידי רשות המיסים. סוג של מס הוני על רווח הון.
מס רכישה – מס המוטל על הרוכש. מס רכישה אינו מותנה ברווח, אלא מהווה תוצאה של הרכישה. נקרא גם מס מחזור. שיעור המס קבוע ומשולם מיד עם הקניה.
מס ערך מוסף – סוג של מס מחזור. מס שמוטל על העסקה ללא קשר לתוצאה העסקית. שיעור המס כיום – 16%. המוכר מעביר את המע"מ מתוך מחזור העסקאות שלו.
מס הכנסה – מס המשולם על הכנסה פירותית (הכנסה ממקור אשר מניב פירות, כאשר המקור ממשיך להתקיים).
מס הוני (שם כולל) – מס המוטל על רווח אשר נגרם כתוצאה ממכירת המקור המייצר את ההכנסה. מס רווח הון נמוך ממס הכנסה.
מס רווח הון – מס החל על מכירת מקור הכנסה (עץ), כאשר המקור מהווה נכס שאינו מקרקעין.
לא על כל עסקת מקרקעין יחול מס שבח.
לדוגמה – אם המוכר הוא סוחר קרקעות/דירות כמו קבלן לדוגמה. מתי אדם הופך לסוחר מקרקעין? לא נקבע בחוק. הדבר נקבע בהתאם להחלטת רשות המיסים בהתאם לקריטריונים מסוימים.
מס הכנסה לדוגמה חל על קבלנים או אנשים פרטיים אשר עוסקים במכירת מקרקעין.
מהו מס שבח?
מהו שבח הוא מס על רווח הוני, הוא חל על נדל"ן בלבד.
מס שבח הינו מס טריטוריאלי כי הוא חל על עסקאות אשר נעשות אך ורק בגבולות מדינת ישראל ללא קשר לנישום.
על מי חל מס שבח?
מס שבח חל על המוכר, גם במידה וישנו הסכם בין הקונה למוכר שהקונה ישלם את מס השבח, ההסכם אינו תקף מבחינה חוקית והאחריות המוכר היא לשלם את המס גם אם בחוזה רשום אחרת, ללא אישור תשלום מיסים לא תוכלו להעביר את הנכס בעלות ברישום בטאבו.
תחולה גאוגרפית של מיסים
מהחנה גאוגרפית ישנם שני מקרים למיסוי מס פרסונלי ומס טריטוריאלי.
מס פרסונלי - אין חשיבות למקום בו נערכה העסקה אלא למי שעשה אותה, לדוגמא מרצה שהרצה בארה"ב ישלם מס בארץ על הכנסה שמקורה בחו"ל - דוגמא למס פרסונלי מס הכנסה.
מס טריטוריאלי - אין משמעות היכן גר הנישום אלא למקום בו בוצעה העסקה, לדוגמא תושב חוץ שמוכר דירה בישראל ישלם מס למרות שאין הוא תושב ישראל - דוגמא למס טריטוריאלי הוא מס שבח.
מידע לאנשי מקצוע בלבד
אירוע מס לפי סעיף 6 לחוק - מכירת זכות במקרקעין
- מכירה של זכות במקרקעין לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין.
זכות במקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין החייבות במס
o בעלות (רישום בטאבו) או זכות חוזית לרישום בעלות בטאבו.
o חכירה לדורות (שכירות מעל 25 שנה) גם אם היא לא רשומה בטאבו.
o בר רשות בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל כאשר הזכות המתחדשת מעת לעת.
o זכויות בניה (יציר הפסיקה (ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד) – אינו מופיע בחוק) - כמות בניה שנתן לבנות בשטח מסוים. הסיבה - לא הרצון לגבות מס שבח מהמוכר אלא לגבות מס רכישה מהקונה.
- כלומר - מכירה של שכירות מתחת ל 25 שנה אינה מהווה אירוע מס. מאידך , מכירה של זכות מתחת ל – 25 שנה + אופציה לשנים נוספות, כאשר באופן מצטבר יש יותר מ – 25 שנה – מהווה אירוע מס.
זכויות במקרקעין לפי חוק המקרקעין אשר אינן חייבות במס לפי חוק מיסוי מקרקעין:
o משכנתא.
o זכות קדימה – זכות ראשונים לרכוש מקרקעין. אדם כזה משלם בדרך כלל בין 5% ל – 10% משווי המקרקעין. הוא אינו מחויב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. מי שמקבל את דמי הקדימה מחויב לשלם מס רווחי הון.
o זיקת הנאה.
מהי מכירה
מכירה היא פעולה שבה מועברת בעלות על נכס, ישנן פעולות המהוות אירוע מס ופעולות אשר אינן מהוות אירוע מס.
אירועי מס שונים
o אירועים לא פטורים.
o אירועים פטורים – יש חובת דיווח והגשת בקשת פטור. בסעיף 53 לחוק מיסוי מקרקעין קיימים ארבעה אירועים פטורים ממס, ואולם חייבים בדיווח.
סוגי פעילות הנקראים מכירה
o מכירת זכות במקרקעין.
o מכירת זכות לקבל זכות במקרקעין – רק זכות חוזית.
o מתנה – מכירה ללא תמורה.
o הענקת זכות להורות על הענקה.
o מתן ייפוי כוח מלא למכירה.
o חוזה מכירה עם תנאי מתלה – חוזה שנכנס לתוקף רק בהתקיים תנאי מסוים (פסק דין אלדר שרון). המשמעות – ברגע שנחתם החוזה למרות שהתנאי טרם נכנס לתוקף – מדובר באירוע מס.
חוזה פיתוח במנהל מקרקעי ישראל מחויב במס רכישה במועד החתימה. מדוב בחוזה דו שלבי
שלב ראשון – נחתם חוזה בר רשות ל – 3 שנים לבינוי ופיתוח.
שלב שני – לאחר הבינוי נחתם חוזה חכירה לדורות.
איחוד וחלוקה – אירוע מס. קיים פטור רחב בסעיף 67 לחוק.
מתן אופציה
הבעלים נותן לקונה מסוים אופציה לרכוש את הנכס. מדובר באירוע מס הזכאי לפטור בהתקיים בשמונה תנאים הנזכרים בסעיף 49י רבתי.
אם סכום האופציה הוא עד 5% מערך הנכס העסקה פטורה בהתקיים התנאים הנוספים.
מימוש האופציה מהווה אירוע מס. אם האופציה לא מומשה – לא ישולם מס רכישה.
תשלום דמי היתר על תוספת בניה למנהל מקרקעי ישראל
דמי היתר - 31% + מע"מ משווי תוספת הבניה.
על פי פסק דין הבונה בע"מ כאשר קונים מהמנהל משלמים על פי מה שקונים בפועל. כל קומה שמוסיפים מעבר משלמים עליה דמי היתר – אירוע מס. מדובר למעשה ברכישה בשלבים.
o שינו ייעוד –
אירוע מס - אם משנים ייעוד קרקע של מנהל מקרקעי ישראל משלמים דמי היתר (לדוגמה – שינו ייעוד מחקלאות למסחר – פסק דין הדר החוף).
לא אירוע מס – משנים ייעוד של קרקע פרטית.
אירוע מס לפי סעיף 7 לחוק – פעולה באיגוד
- סעיף 7 – פעולה באיגוד במקרקעין.
o איגוד = חברה שכל נכסיה הם מקרקעין.
o פעולה = מכירת מניות או הקצאה.