מחיר דירה - איך נבצע הערכת מחיר מדוייקת
מה תבינו בסיום קריאת מאמר זה?
- איך נבין כמה שווה הנכס אשר ברשותנו.
- מהם הגורמים אשר ניתן להעזר בהם.
- אסטרטגיות להבנת ושכלול מחיר הנכס.
- מהו מחיר אטרקטיבי ומהו מחיר לא רלוונטי.
- ממה להיזהר שמתמחרים דירה.
- מחירון דירות - האם הם באמת מייצגים את המחיר?
כאשר אנו מעוניינים למכור את הדירה או לקנות דירה עלינו להבין את שווי הדירה ישנם שיטות רבות החל מבדיקת מחירי דירות שנמכרו בבניין לאחרונה ובמקרה כזה יש לשים דגש להתבסס על אתר מחירי הדירות של מס שבח.
אתאר בפניכם כמה שיטות שונות שעל ידי שילובם תוכלו לקבל את ההחלטה המיטבית ותבינו כמה הדירה אשר ברשותכם שווה ומה מחיר השוק שלה.
נתחיל בהגדרה הבסיסית ביותר - מה זה בכלל מחיר דירה?
מחיר הדירה הוא המחיר אותו הקונה מוכן לשלם עליו, ולמה אני מתכוון?
קונה א שמחפש דירה מסוימת אשר הדירה אשר אתם מציעים קולעת בדיוק לטעמיו ולצרכיו יהיה מוכן לשלם יותר מאשר כל קונה אחר וזאת כמובן בהנחה היוצאת שלכולם ישנם אותם משאבים כספיים.
קונה בשוק "עולה" כפי שמסובר באתר זה יהיה מוכן לשלם יותר מאשר קונה בשוק "יורד".
קונה לחוץ יהיה מוכן לשלם יותר מאשר קונה שמחפש דירה אך בטווח זמן ארוך יותר וכך זה נמשך.
מה עלינו להסיק ממה שתואר במקרים הללו - ככול שנחשוף את הדירה שברשותנו ליותר קונים, כך הסיכוי שיעלה בידנו לאתר את הקונה שיהיה מוכן לשלם את הסכום הגדול ביותר.
מחירון דירות
אתרים רבים למעשה מתהדרים בתואר "מחירון דירות", האם יש להסתמך עליהם? האם זה המחיר?
ובכן למעשה מה שרוב אתרים אלה עושים הם תצוגה שקופה של אתר מס שבח ומאגר המידע שלו שעליו אני מסביר בהמשך.
קביעת מחיר דירה הנה מלאכה סבוכה יותר מאשר הצצה חטופה ב "מחירון דירות".........
במאמר זה תלמדו איך באמת לקבוע מהו מחיר הדירה האמיתי ובמה להיעזר בשביל לקבוע באמת מה מחיר הנכס שלי.
קביעת מחיר דירה על ידי אתר מס שבח
כל עסקת נדל"ן שמתבצעת במדינת ישראל מדווחות לרשויות המס, רשויות המס מתעדות כל עסקה שבוצעה באמצעות מערכות ממוחשבות.
כיום ניתן לגשת לנתונים אלו באופן חופשי בצורה מידית ומאגר מחירי הדירות שהנו למעשה המאגר המקיף ביותר והמבוסס ביותר פתוח לציבור.
במאמר הנמצא באתר זה אני מסביר באופן מקיף איך להשתמש במאגר זה בצורה הנכונה, איך להבין באיזה גוש חלקה הנכס אותו אתם רוצים למכור נמצא, ואיך לגשת ולהוציא כל עסקה שבוצעה בסביבת הנכס שלכם.
תוכלו למצוא את כל המידע בלינק הבא : מחשבון עסקאות אחרונות ואיתור גוש חלקה
קביעת מחיר דירה על ידי אתרי מכר דירה אינטרנטיים
אני רוצה לסייג נושא זה, בניגוד לעבר הרחוק שלפני עידן האינטרנט פרסום דירה עלה כסף ולכן מוכרי דירה פרסמו דירות במחירים ראליים והורידו את המודעה במידה ולא הצליחו למכור או שמחיר הדירה היה מעל מחיר השוק באופן ניכר.
כיום המצב שונה ולהערכתי אף תרם לעליית מחירי הדירות, כמה תופעות שרווחות בשוק הנדל"ן עקב פרסום החינם.
מצגי שווא
כן התופעה הזו קיימת באופן ברור ומוחלט, מוכרי דירה מסוימים שמעונינים למכור דירה יוצרים מצג שווא על ידי תופעה פשוטה אך פסולה - מודעות שווא במחיר גבוה באופן ניכר ממחיר השוק בסביבה בה הם מוכרים את דירתם.
אסביר ואדגים - יוסי החליט שהוא מעוניין למכור את דירתו בעיר חדרה ברחוב מלכי ישראל, הוא פותח את אחד הלוחות האינטרנטיים וכמובן רואה שם מספר דירות שנמכרות במחירים גבוהים ממחירי השוק וזאת על ידי "דייגים" ( תופעה שאסביר בהמשך ) הוא כמובן רוצה למכור בסכום גבוה יותר ולכן הוא מפרסם את דירתו במחיר גבוה אך בנוסף מייצר כמה מודעות פיקטיביות במחירים גבוהים אף יותר! וכך נותן תחושה שאכן מדובר במציאה!
תופה זו קיימת ורווחת ואני אישית נתקלתי בה פעמים רבות.
דייגים למיניהם - מי הם הדייגים ומה מייצג ביטוי זה?
הביטוי "דייגים" נוצר למעשה עם התפתחות אתרי האינטרנט שמאפשרים פרסום בחינם, ולמה הכוונה?
רבים מבעלי הדירות קנו אותם כדירות להשקעה ולכן האפשרות למכירה בפרמייה גבוהה ולמעשה ביצוע "אקזיט" על הדירה תמיד אפשרי מבחינתם.
לצורך הדוגמא נניח כי משה קנה דירה בדרום תל אביב בשכונת שפירא במיליון שקלים, מחירי הדירות עלו בסביבה והדירה כיום שווה להערכתו 1.4 מליון והוא מרוויח תשואה יפה ואכן נוח לו ונעים לו, אך עם זאת הוא תמיד מעוניין לעשות יותר רווח ואולי יבוא איזה קונה "טיפש" או סתם משקיע שמאמין יותר והיות והפרסום אינו עולה לו כסף הוא מפרסם את הדירה במחיר של 1.8 מליון מחיר שערורייתי וגבוה באופן ניכר ממחיר השוק הראלי אך מוכרים אחרים שבאמת מעוניינים למכור את דירתם נכנסים ללוח הדירות רואים את הדירה ואומרים - "תראה איזו רמת מחירים" אני גם מעוניין.
איך נתייחס לתופעה זו כאשר אנו רוצים להבין מה מחיר הריאלי של דירתנו?
התשובה פשוטה לאחר ביצוע שלב א של הבנת נתוני מס שבח ומחירי דירות אמתיים שנמכרו נפסלו כל הצעת מחיר שגבוהה מ 10 מנכסים באזור שלנו בעלי מאפיינים דומים.
קביעת מחיר דירה על ידי מתווכים
מתווכים מקצועיים למעשה מבינים את השוק בצורה הטובה ביותר והנכונה ביותר, מתווך מקצועי ואמין יכול לתת לנו הערכת מחיר מדויקת על סמך מצב השוק ונכסים אחרים שנמכרו בסביבה.
איפה והיכן טמונה הבעיה כאשר עובדים מול מתווכים? וזה כמובן מניסיון, אינטרסים.
מתווך אמין ככול שיהיה רוצה למכור את הדירה במהירות כמובן שמשפט זה לא תופס לגבי כל המתווכים אך רבים וטובים איתם עבדתי.
בשל האינטרס למכור את הדירה במהירות ולהפוך אותה לאטרקטיבית הערכת המחיר שאותה תקבלו ממתווכים בדרך כלל תהיה נמוכה מחיר השוק, רבים מחברי הנם מתווכים ואני יודע כי הם יתרעמו על שורות אלו אך מניסיוני זו המציאות.
איך נתמודד עם הנושא?
כאשר אנו מבקשים הערכת מחיר ממתווך על מנת שימכור את הדירה עבורנו או יתן לנו יעוץ ראשוני זיכרו כי המחיר בו הוא נוקב לעיתים רבות יהיה נמוך באופן מה ממחיר השוק.
קביעת מחיר על ידי שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין הוא למעשה בעל המקצוע היחיד שהנו מוסמך לעסוק בנדל"ן ועבר את כל המבחנים הנוגעים לנושא והכשרה ארוכת שנים הכרוכה במבחנים חסרי תקדים על מנת להגיע להסמכה הנדרשת.
שמאי מקרקעין יוכל לתת לכם הערכה מדויקת ושמרנית למחיר הריאלי של הנכס בהסתמך על מספר מקורות רב והבנה עמוקה בנדל"ן.
למעשה הדרך המדויקת ביותר להבין כמה הנכס שווה היא באמצעות שמאי מקרקעין.
לצערי פעמים רבות נתקלתי בעיקר בתושבי חוץ או באנשים מבוגרים שאינם מבינים בתחום הנדל"ן וביצעו את מכירת הנכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק עקב הטעיה שעברו, תמימות או חוסר הבנה.
הם חסכו על בדיקת שמאי מקרקעין סכום אפסי אך הפסידו סכומי כסף עצומים.
אסטרטגיות לקביעת מחיר ביחס לזמן המכירה ולמצב השוק
לאחר שתיארתי לכם מספר רב של מקורות השלב הבא הוא שילוב המידע בין הגורמים השונים שתוארו, לאחר שתבצעו את שילוב המידע תבינו את מחירו של הנכס אותו אתם רוצים למכור וכעכשיו נשאר לשלב גורמים נוספים כגון: שוק עולה שוק יורד ובהתאם לתמחר.
פרמטר נוסף שישפיע על מחיר הנכס הוא מידת הדחיפות שלכם, אין ספק שנכס שמתומחר נמוך ממחיר השוק ימכר במהירות, ונכס שמחירו גבוה ממחיר השוק ימכר לאט יותר, תחשבו זאת בהצעת המחיר שלכם.
אמליץ לכם להמשיך לקרוא באתר זה ולהבין על אסטרטגיות שונות במכירת דירה, על איך להעלות את מחיר הדירה באופן ניכר בהשקעה קטנה ועוד דברים שחובה לדעת שמוכרים דירה.