מימוש פרוייקט תמ"א 38
מימוש פרוייקט תמ"א 38
כמעט כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מכיר את תמ"א 38, שמה המקוצר של תכנית מתאר ארצית מספר 38. המטרה המרכזית של תכנית זו היא לחזק בניינים בישראל ולהפוך אותם חסינים לרעידות אדמה ו"על הדרך" גם לשפר ולשדרג את הדירות בבניין ולהוסיף להן מרכיבים כגון חניה, ממ"ד, מרפסת שמש, חדר נוסף, מעלית לבניין ועוד. בפרויקטים המוצלחים במיוחד, בעלי הדירות מקבלים רבים מין המרכיבים הללו ומעלים מאוד את ערך הדירות שלהם. אך כיצד מוציאים לפועל תמ"א 38? כיצד למעשה מממשים את התכנית? על כך נפרט בכתבה הבאה. להלן שלבי התהליך והצעדים המרכזיים שיש לבצע במימוש מוצלח של תמ"א 38.
השלב הראשון - לקיחת יוזמה ובדיקת הבניין
לא ניתן לצאת לדרך בפרויקט מסוג זה מבלי שמישהו ייזום אותו. בדרך כלל המדובר ביזם המציע לדיירי הבניין את הפרוייקט (ובמהלך הפרזנטציה שלו עליו לשכנע את הדיירים שהפרויקט אכן ישתלם להם), אך גם דיירי הבניין (ובעיקר בעלי הדירות) יכולים ליזום תמ"א 38. במקרה כזה, עליהם ליצור קשר עם יזם או עם חברה העוסקת בתחום ולקבל מהם את כל ההסברים הרלוונטיים בנוגע לפרויקט. מומלץ כמובן שוועד הבית יוודא שמסתמן רוב בקרב דיירי הבניין לפרויקט, אך עוד לפני שמקבלים החלטה חשוב לבדוק את הבניין ולוודא שהוא בכלל מתאים לפרויקט מסוג זה. יש לבצע מספר בדיקות חשובות - בדיקות קונסטרוקטיביות, בדיקות כלכליות, בדיקות אדריכליות ועוד. כל הבדיקות הללו הן מורכבות למדי ומומלץ שאנשי מקצוע המתמחים בתחום יבצעו אותן. במקרים רבים היזם הוא זה שיוזם ומנהל את הבדיקות הללו.
השלב השני - קבלת החלטה
לאחר שבוצעו כל הבדיקות והתברר שהבניין מתאים וניתן לבצע בו תמ"א 38, מקבלים דיירי הבניין מפרט הכולל את מרכיבי הפרוייקט וזהו השלב בו יש לקבל החלטה. במקרים רבים זהו השלב המסובך ביותר בו נופל לא פעם הפרוייקט. מחלוקות בין דיירי הבניין, חוסר הסכמה בין הדיירים לבין היזם ושאר חילוקי דעות, עלולים לגרום לכך שהפרויקט לא יצא לפועל כבר בשלב מוקדם זה. זהו השלב בו יש לארגן ישיבת דיירים עם נציגי החברה או היזם של הפרוייקט, בו כולם יקבלו את כל ההסברים ויגיעו להחלטה אם ללכת על הפרוייקט או לוותר עליו. כל הנתונים המלאים (מבחינה אדריכלית, כלכלית ועוד) אמורים להינתן לבעלי הדירות בבניין, על מנת שאלה יקבלו החלטה מושכלת אם הם מעוניינים להשתתף בפרויקט. רק לאחר שמתקבלת הסכמה ברוב הדרוש על פי החוק, ניתן להמשיך במהלך וזהו השלב בו כדאי לפנות לעורך דין איכותי ובעל ניסיון בתחום שילווה את דייר הבניין.
השלב השלישי - חתימה על הסכם עם היזם
לאחר שהתקבלה החלטה חיובית בקשר לפרויקט ונבחר עורך הדין אשר ילווה את דיירי הבניין בכל ההליך המשפטי, הגיע הזמן לחתום על חוזה עם היזם או החברה המבצעת. מומלץ כמובן לבצע משא ומתן קשוח על מנת שהדיירים יקבלו כמה שיותר, אך גם ליזם יש דרישות משלו. רק לאחר שייחתם הסכם מסודר ומפורט בין הדיירים ליזם, ניתן להתחיל בתכנון הפרוייקט ובביצועו.
שלב רביעי - תכנון הפרוייקט
שלב זה הוא כבר שלב מתקדם יחסית בו אנשי המקצוע מתכננים את הפרוייקט מכל הבחינות - מבחינה הנדסית, אדריכלית, כלכלית וכו'. זהו אינו תכנון כללי כמו בתחילת הדרך אלא תכנון מעמיק וספציפי, הנעשה לאחר שקילת כל השיקולים הרלוונטיים. רק לאחר התכנון ניתן לבקש היתרי בנייה, בהתאם לתכנון שבוצע. יש לא מעט פרוצדורות שיש לבצע מול הרשות המקומית וזהו השלב בו יש להתחיל בפרוצדורות הללו (ובמיוחד קבלת כל ההיתרים והאישורים הרלוונטיים). עד לקבלת היתר הבנייה יכולים לעבור חודשים ארוכים ולעיתים אפילו שנה ומעלה.
ולסיום... שלב הבנייה!
ולבסוף, בשעה טובה ומוצלחת מגיעים לשלב הבנייה, שמבחינת הזמן הוא לרוב השלב הארוך ביותר. הבנייה עצמה יכולה לקחת כמה חודשים אך גם מעבר לכך (אם למשל הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש). בזמן זה בעלי הדירות מקבלים לרוב מגורים חלופיים או גרים בתוך אתר הבנייה (במקרה של שיפוץ שאפשר לחיות איתו). רק לאחר שהבנייה מושלמת בצורה הטובה ביותר, ניתן לסיים את הפרוייקט באופן רשמי, ובעלי הדירות מקבלים בניין משודרג, מחוזק וכמובן גם דירות בעלות ערך גבוה הרבה יותר!