השקעה בנדלן - שימוש במינוף ומימון בנקאי

באתר זה תוכלו להבין איך להשקיע בנדל"ן בצורה המיטביית, איך לקנות את הדירה הנכונה בצורה האופטימלית, איך למכור את אותה דירה בסכום כסף גדול יותר כל מה חשובה לדעת על קניית דירה, מכירה דירה, והשקעה בנדל"ן

בפרק זה אסקור את הנושאים הבאים :

  • איך להשתמש במינוף בנקאי למימון קניית הדירה.
  • איך לבנות תזרים מזומנים נכון.
  • איך ננהל נכון את התמהיל העסקי של החזר המשכנתא מול ההכנסות משכירות.
  • ונושאים מרכזיים שחובה לדעת כאשר משקיעים בנדל"ן.

     

כאשר אנו מעמידים את האופציה להשקעה בנדל"ן מול אופציות השקעה אחרות כפי שפורט קודם , ישנה להשקעה בנדל"ן יתרון עצום והוא המינוף!

מהו המינוף?

כאשר אנו קונים דירה יש לנו שותף שמוכן ויכול לעזור לנו, אם נדע להשתמש בשותף זה בחוכמה נוכל בעזרת סכום כסף שבירשותנו לקנות דירה שערכה גבוה יותר מסכום הכסף שבכיסנו - שותף זה הוא הבנק.

בפרק זה נתמקד בהבטיים השונים  של משכנתא אך בעיני המשקיע, על מנת להתחיל בפרק זה עלינו להבין קודם כל מושגי יסוד במשכנתא , איך הבנק חושב ועוד כל זה חובה להבין לקרוא בפרק מדריך משכנתא.

כאשר אנו ניגשים לעסקת נדל"ן ובמקרה שלנו קניית דירה , הבנק יכול לתת לנו הלוואה שמטרתה היא קניית הדירה , משמעות המושג מינוף היא בכך שסכום הכסף הראשוני אשר ברשותנו יוכפל, ישולש ואף יותר בעזרת כספי הבנק כאשר הדירה אותה אנו קונים תשמש לבנק כבטוחה.

אז כמה אפשר למנף? מהו הסכום המקורי לו אני זקוק?

הבנקים כיום מאפשרים משכנתא בשיעור של 60 אחוז 70 אחוז מערך הדירה, כלומר במידה ומחיר הדירה הינו מליון ש"ח, אנו זקוקים לסכום ראשוני של 300,000 ש"ח מכיסנו והבנק יעביר את הסכום הנותר של 700,000 ש"ח לידי המוכר.

האם ניתן או רצוי להתמש במינוף גבוה יותר?

התשובה היא בעזרת E.m.i נוכל להשיג מימון בנקאי של עד 95 אחוז!,  מהו ביטוח E.m.i?, איך להעזר בוא ועוד תוכלו לקרוא במאמר - מה זה E.M.I

המשמעות של שימוש במינוף גבוה הוא ריבית גבוהה יותר וזאת כיוון שככול שהבנק לוקח על עצמו סיכון גבוה יותר כך באופן ישיר הוא ידאג שזה ישתלם לו ולכן הריבית תהיה גבוהה יותר.

השקעה בנדל"ן הינה תחום בוא ניתן להשיג ביטחון כלכלי , הכנסה  בטוחה ופאסיבית, להתחיל את החודש עם סכום יפה.

אך על מנת לעשות זאת בצורה הנכונה ולהגיע להחלטה הנכונה ביותר עבורכם שתוביל לתשואה והשבחה מקסימלית יש לבחון מספר רב של אפיקים.

על מנת לגשת לנושא ברצינות ולהשיג תשואה אופטימלית אני ממליץ באופן חד משמעי להכניס את פרטיכם למספר אפיקי ההשקעה אותם צירפתי בלינק המצורף.

תוכלו לקבל פרטים מחברות הנדל"ן המובילות בהשקעות השונות שיפרסו בפניכם את האפשרויות השונות ויסבירו לכם כל אפיק יתרונות וחסרונותיו.

היתרון הגדול הוא שכל ההצעות הינן ללא כל התחייבות מצדכם תוכלו לקבל ולשמוע פרטים בלבד: לחצו כאן למגוון השקעות בנדל"ן

אז כמה מימון לקחת איך לתכנן את ההחזר החודשי :

על מנת לענות לשאלה זו אני יענה בצורה בה אני חושב אך ישנם משקיעים ספקולטיבים יותר ושמרנים יותר, כמו ישנם משקיעים בעלי סכומי כסף גבוהים יותר ונמוכים ביותר ביחס לסכום הדרוש ולכן אתן את דעתי במובנים השונים.

משקיע ספקולטיבי בתחום המימון

איפיון וצורת עבודה 

מוכן לקחת סיכונים גבוהים רמת מינוף גבוהה על מנת לנצל את סכום הכסף העומד בראשותו לקנות כמה שיותר נכסים,

משקיע כזה סומך על עליית מחירי השוק, בשנתיים האחרונות התפתחו משקיעים מסוג זה, הם קונים מספר רב של נכסים וכאשר ערכם עולה בטווח זמן של שנה הם מוכרים ונעים הלאה לגל העליות הבא במקומות השונים ,

לחלק ממשקיעים אלה ישנה הכנסה גבוהה נוספת שבעזרתה הם ממנים את ההפרש מדמי השכירות שמגיעים לבין ההחזר החודשי הגבוה שהם יצרו.

יתרונות : רווח כספי ניכר בזמן קצר יחסית , רווח עצום על ההון העצמי.

חסרונות : רמת סיכון עצומה, מתאים רק לשוק עולה , דורש הבנה עצומה והתמחות בנדל"ן.

לסיכום : לא מתאים לאדם הממוצע, מסוכן, ובשוק תנודתי יכול להוביל לתוצאות לא רצויות.


משקיע בעל מדיניות סיכון השקעה בינונית בתחום המימון

אפיון וצורת עבודה

משקיע זה מתכנן את ההחזר החודשי בתחשיב שהסכומים אותם משלם השוכר יכסו את סכום המשכנתא יותר או פחות אך לא בהפרש ניכר.

משקיע זה ממעיט ומוריד את הסיכון האפשרי עקב תונדתיות בשוק הריביות או בשוק הנדל"ן.

יתרונות : יציבות כלכלית גבוהה יחסית.

חסרונות : רווח כתוצאה מהשבחה נמוך יותר מהמשקיע הספקולטיבי.

לסיכום : להערכתי זו הדרך האופטימלית לפעול, בה אנו מרווחים בשני מובנים, עליית ערך הנכס, יציבות עסקית, החזר השקעה על הכסף גבוהה מאפיקים אחרים ויציב מהם.


משקיע בעל מדיניות סיכון השקעה נמוכה בתחום ההמימון

אפיון וצורת עבודה

משקיע זה אינו משתמש במינוף ומחפש את התשואה על הכסף והשבחת הכסף בלבד, עקב העדר שימוש במימון או שימוש ברמת מינוף נמוכה הוא משיג יתרון יחסי בתשואה על הכסף מול אפקטים שמרניים ומצד שני מקבל השקעה יציבה ובעלת יכולת השבחה.

יתרונות : יציבות עסקית, תשואה עדיפה על אפיקים שמרניים כגון חסכונות הבנקים, השבחת הנכס לאורך זמן.

חסרונות : תשואה נמוכה יותר על הכסף.

לסיכום : צורת השקעה זו מתאימה לאנשים שהפרוטה מצוייה בכיסם , והם מחפשים השקעה יציבה בעלת תשואה עודפת על אפיקים שמרניים.


 

לסיכום :כאשר נדע איזה משקיע אנחנו נוכל לבחור את רמת המינוף המתאימה לנו וזאת בהתאם  לרמות הסיכון והיתרונות שאנו מעונינים ויכולים לעמוד, אין דרך עדיפה אלא  הדרך שעדיפה לנו.

 

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
כל מה שחובה לדעת כשקונים דירה, מוכרים דירה ומשקיעים בנדל"ן
קבוצת נדל״ן דיל