משכנתא - התמודדות עם הבנק

הבנק נתפס בידי רבים כגוף גדול מאיים שלא ניתן למיקוח אך האמת היא שהמצב כיום הוא הפוך :

הבנקים נמצאים בתחרות אינטסיבית ביניהם וזהו מצב שניתן לנצלו לטובתינו, להצעה הראשונה אותה נקבל יש להתייחס כהצעת פתיחה ראשונית לקחת אותה לבנקים המתחרים ולעשות סבב עד שנקבל הצעה הטובה ביותר.

עם ההצעה הטובה ביותר יש לחזור לסבב נוסף מול הבנקים עד שנאתר את הבנק עם ההצעה הטובה ביותר בסבב השני.

לפני תחילת התהליך יש לבנות את מסלול המשכנתא הטוב לנו ביותר על מנת לא להשוות חצילים עם עגבניות.

אלמנט נוסף שניתן לנצלו אם ישנם קרובי משפחה מדרגה ראשונה שעובדים עם הבנק ומכירים את הפרסונות ניתן להעזר בהם במידה והם עובדים בהקפים גדולים עם הבנק על מנת ללחוץ על הבנק לקבל את התנאים הטובים ביותר.

קריטי להבין שכל עשירית אחוז שווה כסף רב בחסכון הכולל ומכיוון שמדובר בסכומים עצומים והחזר לשנים רבות חשוב שנושא המשא ומתן על תנאי המשכנתא ימוצה עד קבלת התוצאה המיטבית.
על מנת להשיג תוצאה אופטימלית במשא ומתן חשוב להיכנס לנעליו של הצד השני או במקרה שלנו - מתן המשכנתא מנקודת מבטו של הבנק.



כמה מילים על יועצי המשכנתאות של הבנקים -

יועצי המשכנתאות של הבנקים הם בדיוק כמו שמם "של הבנקים", ולכן הם מייצגים את האינטרסים של הבנקים בריביות אותם הם נותנים ובמסלולים שרצויים וטובים להם, נושא המשכנתא הינו נושא מורכב ויש ללמוד אותו לעומקו הוא מכיל בתוכו עשרות פרמטרים ושיקולים לא רק ברמת הריביות אלא גם ברמת התכנון האופטימלי.

כיום ישנם חברות שמספקות יעוץ פיננסי ואוביקטיבי בנושא משכנתאות , יועצי משכנתאות אלו מכירים את שוק המשכנתאות ואת הריביות המקובלות בו האינטרס שלהם הוא אתם, הם יכולים לבצע ביחד איתכם את המשא ומתן ושיפור העמדות הם יכולים לתכנן את המסלול הטוב ביותר עבורכם ובצורה זו לחסוך עשרות אלפי שקלים ויותר,

היחס בן עלות של שכירת יועץ כזו והחסכון מול ויתור על שירות זו הוא עצום , נתקלתי בזוגות רבים "שחוסכים" בלקיחת יעוץ מסוג זה אך בפועל משלמים ריביות והחזר חודשי שעלותם עצומה, סכום שאותו יכלו לחסוך אם היו משתמשים בשירותי חברות של יועצי משכנתאות אובייקטיבים.


כאשר אנו מחליטים לקחת משכנתא ניתן כיום לקצר את התהליכים על ידי שימוש בכלים שהאינטרנט מעניק לנו, על ידי מילוי טופס פשוט נוכל לייצר תחרות בין הבנקים על הזכות לתת לנו משכנתא, לחסוך בביטוח משכנתא ועוד .

האם הייתם ניגשים לבית המשפט ללא ליווי עו"ד? , האם היתם מגישים דוח למס הנכסה ללא רואה חשבון ?

קצרו את הדרך למשכנתא מיטבית, חסכו עשרות אלפי שקלים , תנו לבנקים לרוץ אחריכם מבלי לקום מהכיסא, חסכו זמן רב ופגישות מתסכלות - מכרז משכנתא

מטרת אתר זה הוא להוביל אותכם לקניית הדירה בצורה הבטוחה ביותר ובחסכון המקסימלי.


בדיקות אותם יבצע הבנק ונקודת מבטו של הבנק או איך הבנק חושב


מטרת הבנק היא לבודד משתני סיכון כלומר לברור את הבקשות למשכנתא שהסבירות להחזר היא נמוכה ככול שהבנק בטוח יותר באשר לכסף אותו הוא ילווה לנו כך התנאים אותם נקבל יהיו גמישים יותר וטובים יותר.

בשלב זה הבנק מחפש את הלקוחות שאכן להערכתו יוכלו לעמוד במשכנתא אותה הם לקחו, למרות שהנכס משמש כערובה למשכנתא הבנקים אינם מעונינים להיכנס לתהליך של מכירת הבית ומימוש הערובות בשל מורכבות התהליך והן העלויות הכספיות הכרוכות בו.

חשוב להגיע לפגישה עם יועצי המשכנתא בלבוש ובצורה הולמת ועם כל המסמכים הרלונטים על מנת לייצר רושם טוב ורציני גורם שיעזור ויקל על הבנק להעניק לנו את המשכנתא המבוקשת, יועץ המשכנתאות של הבנק בודק ומעריך את הסיכונים לא רק דרך הנתונים הכלכלים השקופים לו אלא גם בקריאת האדם העומד מולו ולכן רושם ראשוני זה חשוב.

הבנק ישאל ויבין את השאלות הבאות :

מטרת הלוואה - האם מטרת המשכנתא היא שיפוץ, קניית דירה וכדומה.
ההון העצמי - מהו ההון העצמי העומד לרשותנו.
רמת המינוף - לכמה אחוזים משווי הנכס אנו לוקחים הלוואה.
יכולת ההחזר החודשית שלנו - הבנק יבדוק את הכנסות שלנו נטו כיחידה משפחתית ויבדוק היכן ההחזר החודשי עומד ביחס לרמת ההכנסה.

האישור העקרוני - מה הדרך אותה נעבור?, למי פונים? , איך פונים?, לאילו מסמכים אנחנו זקוקים?


בשלב זה עלינו לגשת לסניף הבנק שלנו על מנת להוציא את האישור העקרוני למשכנתא, בשלב זה ניפגש עם יועץ משכנתאות מטעם הבנק והוא ידון איתנו על מטרת המשכנתא , ההון העצמי הקיים ברשותינו, סכום המשכנתא, מהו הנכס המבוקש, הבנק יבצע את בדיקותיו ובמידה ויאושר נקבל את האישור העקרוני.

לחצו כאן לחיפוש דירה יעיל מהיר ונוח וגישה למאגרי הנדל"ן הגדולים בארץ 

הבנק יבקש מאיתנו להציג לו בשלב זה את המסמכים הבאים :

• תעודת זהות, כולל ספח, של כל מבקשי הבקשה
• תעודת זכאות (לזכאים)
• חוזה רכישת הנכס
• אישור על רישום הנכס ובעלי הזכויות בו (נסח טאבו, אישור החברה המשכנת או מנהל מקרקעי ישראל)
• דפי חשבון בנק עבור 3 חודשים אחרונים לכל חשבונות העו"ש שלכם, כולל החשבון ממנו תשולם המשכנתא.
• אישורי הכנסה (לשכירים – 3 תלושי שכר אחרונים. לעצמאים – אישור רו"ח ודוחות מס).
• מסמכים נוספים, בהתאם לאופי העסקה וההכנסה.

בשלב זה הבנק משקלל את הנתונים ובמידה ונקבל את האישור העקרוני נקבל את הצעת הבנק בדרך כלל הצעה זו תקפה לשבועיים, הצעה זו אינה מחייבת ועם הצעה זו אנו נצא לבנקים נוספים על מנת לבצע התמחרות עד שנקבל את ההצעה הטובה ביותר.