חיפוש דירה - איך מחפשים ומוצאים
לאחר שעברנו את השלב הראשון ומיקדנו את "מה בעצם אנחנו מחפשים" וגיבשנו דעה נוכל לעבור לשלב השני - האמצעים בעזרתם נחפש דירה
שלב זה הוא קריטי למציאת הדירה הנכונה במחיר הנכון , ככול שנרבה לראות יותר ויותר דירות באזורים שהגדרנו נתמקצע יותר ונבין יותר את מחירי הנכס באזור, את פוטנציאל הנכסים אותם אנחנו רואים ונקבל בסיס חשוב - ההשוואה.
היכולת לעמוד על טיבו של נכס ולהשוות אותו לנכסים אחרים אותם ראינו, נבין מה הוא מחיר השוק של הנכס, האם המחיר גבוה מידי, האם מדובר במציאה, תהליך זה ארוך ולעיתים מייגע הוא גורם לנו לכתת רגלים אך אין לוותר עליו בשום אופן ויש להקדיש לו את מרב הזמן האפשרי למרות המטלות היום יומיות, הילדים, והעבודה.
למעשה מהפרקטיקה זיהיתי כי קונים אשר ביצעו את השלב השני, והקדישו לו זמן הגיעו למיומנויות נדל"ניות שאפשרה להם לראות נכס באזור ולהבין את המשמעות האמתית היחס בין התמורה למחיר, ולכן סגרו עסקאות טובות יותר, נכונות יותר, ובסוף התהליך כאשר דיברתי איתם היו שלמים ומרוצים מהתוצאה, מסיבות אילו אני מדגיש שוב ושוב בפני קונים כי חשוב מאוד שיקדישו את הזמן הראוי לתהליכים אותם אני מגדיר בתהליך חיפוש הדירה.
אז איך מחפשים ומוצאים?
משרד התיווך
משרד התיווך באזור הוא המקום האידאלי להתחיל, מתווכים הם אנשים שנדל"ן הוא עיסוקם.
מתווכים מתמחים באזור בו אתם מחפשים, לרוב העסקאות הטובות ביותר נמצאות ומרוכזות בידם, ובידם מידע מרוכז ממוין ומקוטלג, ולכן נוכל להשיג את המידע אותו אנחנו מחפשים בצורה ממוקדת ויעילה שתחסוך לנו הרבה זמן לימוד שכרו של המתווך הנו בדרך כלל 2 אחוז פלוס מעמ' אך אם זאת יש לזכור כי ככול שתרד העמלה של המתווך כך תרד המוטיבציה שלו למצוא לנו את הנכס המתאים במחיר המתאים.
מומלץ להירשם במספר משרדים באזור היות שרישום אינו עולה כסף אך יש להיזהר מכך שנראה את אותו נכס על ידי אותם מתווכים מה שיכול לגרור תשלום עמלה כפולה.
היכנסו למשרד התיווך תארו למתווך את צרככם ואת החלומות שלכם ואת התקציב אותו הכנתם, המתווך במידה והוא מקצועי יוציא לכם תיק נכסים ויתאם אתכם סיבוב בנכסים המתאימים, לפני תחילת הנסיעה יוציא המתווך הסכם תיווך שבו יפורטו הנכסים אותם הוא יציג לכם.
ניתן ורצוי לסגור הסכם תמרוץ עם המתווך כך שבמידה והוא יחשוף לעיניכם נכס משתלם במיוחד לדוגמה נכס שמחירו נמוך משמעותית ממחיר הוא יתוגמל בהתאם.
כמה מילים על מתווכים
למתווכים יצא שם רע בארץ יש מקרים שאכן בצדק אך ברוב המקרים אין צדק בדימוי שנוצר.
מתווך הוא אדם שעיסוקו היחיד הוא נדל"ן הוא מכיר את הסביבה שבה הוא עובד, הוא מכיר את האוכלוסייה, הוא מכיר את בתי הספר באזור ואת רמתם, תוכניות בינוי עתידיות ופרמטרים רבים נוספים.
הוא יודע את הרמה סוציו אקונומית בכל אחד מהאזורים, הוא מכיר את הנכסים באזור ואת התמחור שלהם, מתווך טוב יכול לכוון אותכם למיקום הטוב ביותר והתפור ביותר למידותיכם, לחסוך לכם זמן רב ולעזור לכם במשא ומתן מול הרוכשים.
אכן מהיכרותי עם מתווכים ועבודתם אכן במידה והמתווך הנו מקצועי וחכם הוא יוביל אותכם לעסקה טובה יותר , זכרו כי זמן שווה כסף וההבנה של מתווך טוב מקצועי ומנוסה יכולה הן לקצר את זמן איתור הנכס האידאלי והן לבצע עסקה טובה יותר.
אינטרנט
זירת האינטרנט כגון יד2 או winwin הפכה לשוק הפרוע כיום, וזאת מכיוון שנכסים רבים המוצגים שם הם נכסים שמחפשים את הקונה שמוכן לשלם את מחירו הלא ריאלי של הנכס וזאת מכיוון שהפרסום אינו עולה כסף תופעה זו נקראת "בלוני האוויר" , לכן בעלי דירות מפרסמים את דירתם אך לעיתים אפילו במחיר גבוה ביותר מ 30 אחוז מהמחיר הריאלי ומחכים להזדמנות, ולכן לפני שניגשים לזירת האינטרנט יש לקבל מושג עמוק לגבי רמת המחירים באזור , אם זאת לאחר שרכשנו את הידע יש לחפש ולאתר את הנכסים המתאימים.
בגלל שהפרסום בזירת האינטרנט הנו חינם צריך מאוד להיזהר מביסוס מצב מחירי שוק על ידי צפיה במחירים בהם נמכרים נכסים באינטרנט, אני נתקלתי במוכרים אשר התוודעו בפני כי הם פרסמו כמה מודעות מכירה פיקטיביות באזורם על מנת ליצור תחושה של מחיר גבוה מהמחיר הריאלי אותו שווה הנכס.
עיתונות הכתובה
זירת העיתונות הכתובה כיום מפורסמת הן על ידי מתווכים והן על ידי גורמים פרטיים, אם הזמן תלמדו את ותבינו מתי מתווך עומד בצד השני או מוכר פרטי , כיום המקומונים האזורים מספרים מידע חשוב וממוקד על נכסים באזור ויש להיעזר בהם.
מאחר ופרסום בעיתונות הכתובה הנו בתשלום הוא אמין יותר ולכן מספר "בלוני האוויר" שם נמוך יותר ומוכר שפרסם מודעה אכן מתכוון למכור את דירתו.
חיפוש רגלי
שיטוט רגלי באזורים עליהם החלטנו כרלוונטיים יניב לנו תוצאות, שילוט "למכירה" על גבי בתים, מודעות במרכז המסחרי האזורי, וכדומה.
מעבר לזאת בשיטוט רגלי אנחנו מבינים ורואים את אופי השכונה, האנשים אשר גרים, האם השכונה בעלת אוכלוסיה צעירה או מבוגרת, רמה סוציו אקונומית, אני מאמין למעשה שזו הדרך הטובה ביותר להכיר ולהבין האם באמת אנחנו רוצים לגור באזור זה והאם הוא מתאים לנו ולדרישותינו.
כאשר נבצע את השיטוט הרגלי יש לבצע אותו במספר שעות ביממה, בשעות הבוקר, צהריים, הערב, והלילה .
לעיתים נגלה שגן שקט ושליו בצהריים הופך בלילה לזירה פרועה של בני נוער, לעיתים נגלה כי היציאה והכניסה לשכונת המגורים בבוקר בשעות הערב הינה בלתי נסבלת עקב עומסי תנועה עצומים.
לסיכום
ככול שנקדיש זמן רב יותר ורצינות לתהליך החיפוש קח תגדל הסבירות שנבצע את העסקה הטובה ביותר והנכונה ביותר ונמנע ממלכודות ותקלות שונות, נוכל להעריך את מחיר הדירה בצורה טובה יותר , נוכל לייצר בסיס השוואה רחב יותר.