קניית דירה על הנייר
באתר זה תוכלו אפרוס בפניכם את הסודות שחובה לדעת שקונים דירה , כל מה שחובה לדעת על מנת לעשות את קניית הדירה בצורה הבטוחה ביותר והנכונה ביותר.
מאמר זה הוא חלק מסדרת פרקים שיובילו אותכם לקניית דירה בצורה הבטוחה ביותר במינימום תקלות ובצורה האופטימלית התחילו פה - קניית דירה
בפרק זה אסקור את הנושאים הבאים:
- מהי קניית דירה על הנייר?
- האם בטוח לקנות דירה על הנייר?
- מהו היתר בניה?
- ממה יש להיזהר?
- איך להבטיח את זכויותינו והימנע מאובדן כספנו
- ועד נושאים שחובה לדעת שקונים דירה על הנייר.
- מהם היתרונות בקניית דירה על הנייר? מהם החסרונות?
- מהם הסיכונים בקניית דירה על הנייר?
- הנושאים הקריטיים אותם חובה לדעת ולשאול בקניית דירה על הנייר ואיך לעשות זאת בצורה המיטבית.
מהי קניית דירה על הנייר?
קבלנים רבים היום מוכרים פרויקטים בשלב התכנון , היתרונות לקבלן הם השגת מימון ראשוני לפרויקט, הבטחת רשימת קונים, השגת מימון בנקאי בקלות רבה יותר,
היתרונות לנו הרוכשים הם מחיר אטרקטיבי יותר שיכול להגיע אף ל 15 אחוז ממחיר דירה חדשה קיימת, עד כאן נשמע מצוין לשני הצדדים אך עלינו לדעת ממה להיזהר ואיך להבטיח את כספנו.
דירה על הנייר ללא היתר בניה
מכירת דירה על הנייר מורכבת מכמה שלבים שבכל שלב מכירה של הדירה עולה.
מכירה ללא היתר בניה
לקבלן אין היתר בניה בשלב זה והמכירה היא למעשה אופציה לקניה של דירה שיתכן שלא תוכל להיות ממומשת, בשלב זה הקבלן מוכר למעשה רעיון , אין לו היתר לבנות ואין ביכולתנו לבדוק בדיוק איפה עומד הקבלן בהיתרים הדרושים מול ועדות הבניה .
בשלב זה אני ממליץ ללקוחותיי לשלם סכום מינימלי ביותר על מנת להיכנס לרשימת קונים והבטיח את רישומנו לפרויקט, יש להתעקש כי הכסף לא יעבור לחשבון הקבלן אלא לחשבון של עו"ד מלווה! , מלבד זאת יש להוסיף סעיף בחוזה כי כספנו יוחזר לנו במידה ולא יתקבל היתר בניה תוך X זמן, חשוב גם כי בשלב זה ניקח עו"ד מטענו שיעבור על החוזה אותו יספק לנו הקבלן וזאת על מנת להבטיח זכויותינו , ולבדוק היכן עומד היתר הבניה, האם כבר בוצעה רכישה בקרקע , האם זה הסכם קומבינציה ועוד נושאים רבים שיתנו לנו מענה ויבטיחו את כספנו.
מכירה עם היתר בניה
בשלב זה לקבלן לחברה הבונה יש היתר בניה אך עדיין הבניה טרם התחילה , שלב זה בטוח יותר וודאי יותר ולכן גם נשלם יותר , בשלב זה חיוני לערב עו"ד ולעבוד לפי הכללים שקבעתי בפרק העוסק בקניית דירה מקבלן , בשלב זה יש לבנות חוזה מדורג של תשלומים על פי התקדמות בניה , אל תחסכו בעו"ד ואל תעזרו בעו"ד של הקבלן, עצות אלו הנן קריטיות , זוגות רבים שלא לקחו עו"ד איבדו את כספם (מקרה חפיצבה) ועוד מקרים רבים, יש להתעקש על העברת הכסף לחשבון מלווה עם ערבונות מתאימים.
יש לוודא כי המפרטים המוצגים לכם יצרפו לחוזה.
מכירה עם היתר בניה ותחילת בניה בקרקע
שלב זה הוא השלב האחרון לפני השלב של קניית דירה מוכנה ולכן בשלב זה ההנחה תהיה נמוכה יותר , על שלב זה תוכלו ספציפית ללמוד בפרק של קניית דירה מקבלן.
מהו היתר הבניה
היתר בניה הוא למעשה בקשה של הקבלן לבנות את הבניין , את התוכניות הוא מגיש לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית , בתוכניות הוא מציין את נתוני הבניין , צורתו וכל דבר שקשור במבנה , הועדות הרלוונטיות מאשרות או שוללות את בקשת הקבלן בהתאם לתוכניות המתאר באזור, קורה לעיתים שהקבלן אינו מקבל היתר בניה ולכן הוא אינו
יכול להתחיל בבניה , ולכן עלינו להעביר סכום מינימלי וגם את סכום זה לא העביר ישירות לחשבונו של הקבלן אלא לעו"ד בנאמנות.
ממה יש להיזהר מהם הסיכונים
אי קבלת היתר בניה עיקוב בהיתר בניה
לעיתים ההיתר יכול להתעכב שנים ולעיתים אף לא להתקבל ולכן בשלב זה אנו יכולים למצוא את עצמנו נכנסים ללו"ז שאינו מתאים לנו מבחינת תאריך הרצוי לקניית דירה - בנושא זה אין כללים מכיוון שהועדות המקומיות והמחוזיות הנן עצמאיות ולא ניתן לדעת את הלך הזמן האמיתי לקבלת ההיתר - באופן כללי ולא מחייב מניסיוני ככל שחברה גדולה יותר היא יכולה להפעיל מנוף גדול יותר על הועדות השונות ולכן ההיתר יגיע בטווח זמן קרוב יותר לזמן שהוצג לנו , אך זהו אינו כלל ברזל !.
אובדן הכסף
קבלנים קטנים וחברות בניה קטנות טומנות סיכונים רבים יותר כאשר הסכום הכסף הראשוני אותו העברנו עבר לחשבונו של הקבלן ואינו נמצא בחשבון מלווה או בנאמנות ולכן במידה והקבלן פושט רגל או אינו מהימן כספנו אבוד - הפתרון הוא פשוט לנושא זה והוא התעקשות על חשבון מלווה נאמנות , עו"ד מטעמנו יפתור את נושא זה בקלות.
כמו כן יש להתעקש על העברת סכום רישום מינימלי ובניית מסלול תשלומים מדורג בהתאם להתקדמות הבניה וקבלת ההיתרים.
תוכניות מפרט שאינם תואמים את המוצג לנו
כאשר הקבלן מגיש היתר בניה לעיתים הועדות השונות אינן מקבלות את בקשתו ומאשרות לו תוכנית שונה ממה שהוצג לנו , שינוי בגובה , שינוי בשטח ועוד , זה אחד מהסיכונים בקניית דירה על הנייר .
לסיכום
קניית דירה על הנייר היא דרך יעלה ונוחה לקנות דירה במחיר נמוך יותר, אך כמובן עם היתרונות ישנן החסרונות של אי ודאות , צמצמו את הסיכונים ככול האפשר.
זכרו כי ידע שווה כוח , בעזרת אתר זה תוכלו לבצע את קניית הדירה בצורה הבטוחה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת שקונים דירה.
לחצו פה לתחילת המדריך - קניית דירה