קרקע חקלאית להשקעה - האם זה כדאי?, ממה יש להיזהר?
קרקע חקלאית להשקעה - האם זה כדאי?, ממה יש להיזהר?, וכל מה שחובה לדעת על קניית קרקע חקלאית.
פרק זה אסביר ואפרט את הנושאים הבאים :
- מהי קרקע חקלאית וכיצד היא מוגדרת.
- מהו בעצם תהליך ההפשרה.
- איך נעריך מהם הסיכויים להפשרה.
- מה צריך לשאול ולברר.
- מה בין הפשרת אדמות חקלאיות לצורך בניה ולתמ"א 35 ומהי תמ"א 35?
- מה כדאי לבדוק לפני שקונים.
- מה ההשלכות ומהן תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות.
- מהם הסיכונים, ומה הסיכויים.
- מהן המיסים המעורבים בתהליך ההפשרה.
- ועוד נושאים שחובה לדעת כאשר שוקלים לקנות קרקע חקלאית ואדמות חקלאיות המיועדות להפשרה.
- דוגמאות שונות מהעולם האמיתי בהן נתקלתי אספר לכם מנסיוני.
מהי קרקע חקלאית
קרקע חקלאית היא קרקע שהשימושים המותרים בה במסגרת תוכניות המתאר הן שימושים חקלאיים בלבד.
בשלב זה חוץ מלגדל תפוחי אדמה או חסה לא ניתן לעשות שום שימוש חוקי בקרקע ולכן שוויה ברגע זה נמוך באופן משמעותי מקרקעות ומגרשים שהופשרו וניתן במסגרת השימושים המותרים בהם לבנות בהם.
לקבלת 5 הצעות למגרשים לפני הפשרה לחצו כאן : מגרשים לפני הפשרה
מהו תהליך ההפשרה של קרקע חקלאית
תהליך ההפשרה הוא למעשה שינוי יעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע עירונית המותרת לבניה, כאשר תהליך זה מתבצע תוכנית המתאר החלות על הקרקע והתוכנית המחוזית והן כפועל יוצא התוכנית המקומית מאשרות שימושי קרקע המותרים לבניה.
אסביר מעט מהן התוכניות הללו :
תכונית מתאר מחוזית (תמא מחוזית) - תוכנית זאת מתוכננת בוועדה המחוזית , בתוכנית זאת רשומים פעולות התיכנון ושימושי הקרקע במחוז ועוד נושאים שחורגים מהנושא אליו אנו מתכווננים, מתוכנית זאת נגזרת התוכנית המקומית שמתוכננת בועדה המקומית וממננה נגזרים שימושי הקרקע האפשריים ומשם היתר הבניה .
בתהליך ההפשרה משונה יעוד הקרקע כנגזרת של התוכניות שהוצגו.
מהי תמ"א 35 ומה בינה ובין הפשרת קרקעות חקלאיות
תמ"א 35 היא תוכנית מתאר ארצית שהוכתבה ואושרה על ידי ממשלת ישראל אם נסכם בגדול מאוד ונתייחס לחלק הספציפי המעניין אותנו , מטרת תמ"א 35 היא ריכוז האוכלוסיה באיזורים עירוניים, שימור איזורים חקלאיים ושטחים ירוקים, ושמירה על מרקם כפרי הקיים.
אם נשקלל את הגורמים הספציפים בתמ"א 35 ונתייחס לחלק ספציפי שנוגע לענינו על הפשרה נתייחס למושג שהוכתב בה והוא "פיתוח צמוד דופן" - במילים פשוטות ככול שהשטח החקלאי צמוד לשטח בנוי קיים כך סיכויי ההפשרה גדולים יותר , כלומר שטח חקלאי שממוקם קרוב יותר לשטח בנוי סכויי ההפשרה בו גבוהים יותר.
התוכניות המחוזיות והמקומיות נשענות על התוכנית הארצית שדנה בנושא והיא תמ"א 35.
ולכן כאשר מציאים לנו שטח חקלאי רחוק מעיר כפר קיימים סיכויי ההפשרה בו נמוכים ולהפך.
נתון נוסף הקיים בתמ"א 35 הוא הגבלת מספר האוכלוסין בישוב , במידה וההגבלה בישוב הסמוך לקרקע אותה אנו רוצים לקנות למטרת הפשרה מס התושבים בפועל קרוב להגבלה יש להבין כי סיכויי ההפשרה נמוכים יותר , מגבלת האיכולוס על פי תמ"א 35 עומדת בעינה ומכתיבה את גודל הישוב.
מה כדאי לבדוק מה לשאול מה לברר
תוכניות המתאר החלות באזור
יש לברר במשרדי הועדה המקומית מהן התוכניות החלות באזור ועל הגוש חלקה הספציפי , ישנן ועדות מקומיות בהן מידע זה חשוף ונמצא באינטרנט באתר הרשות, יש לבדוק במשרדי הועדה המחוזית מהן התוכניות החלות על הגוש חלקה הספציפי.
בדיקת תוכניות אב
תוכנית אב הינה תוכנית שאינה מחייבת אך הינה מתווה דרך , במידה ויש תוכנית תקפה יש לבדוק את התיחסות תוכנית האב לגוש לאזור ולגוש הספציפי.
בדיקות אלו יכולות להתבצע על ידי שמאי מקרקעין .
בדיקות לשלילת הונאות
על עו"ד מטעמכם לבדוק על מי רשומה הקרקע, מיהו המוכר, האם המוכר הינו מיופה כוח ובדיקות נוספות שיאמתו את זהות המוכר ואת אמיתות המידע שמוצג לכם.
כמו כן יש לשלול שיעבודים ועיקולים המוטלים על הקרקע.
מיהו הגוף המוכר
ככול שהגוף גדול יותר ומוכר יותר הסבירות לתקינות התהליך ולהונאה יורד, אך אם זאת יש לבדוק כל מקרה לגופו.
חברות שמציגות את עצמן כמומחות להפשרה וכדומה , גם להן אין יכולת להבטיח כי אכן הקרקע תופשר ובמידה והיתה להם יכולת כזו הן לא היו מוכרות את הקרקע אלא מחכות להפשרה וגוזרות את הקופה השמנה כדוגמת חברת יכין חקל.
קרקע מנהל קרקע פרטית
בעת רכישת קרקע חקלאית לצורך הפשרה יש לוודא כי הקרקע מוגדרת בטאבו כקרקע פרטית !, ולא לרכוש קרקעות מנהל מקרקעי ישראל ולהפוך לחוכר בקרקע, במקרה והקרקע הינה קרקע מנהל ואכן יבצוע שינוי יעוד בקרקע , הקרקע תוחזר למנהל מקרקעי ישראל ורוכש יפוצה בסכום מינמלי, יש לתת על כך את הדעת.
מהם הסיכויים ומה הסיכונים
אתחיל בסיכונים
הסיכונים העומדים בפנינו הם למעשה בכך שהקרקע לא תופשר ולכן ערכה הוא אפס עגול , כלומר אובדן הכסף, סיכון נוסף הוא שההפשרה תתבצע אחרי שנים רבות וטווחי זמן קיצוניים.
מהם הסיכויים
במידה והקרקע תופשר ההפרש בין סכום המכירה וסכום הקנייה אכן מייצג תשואה עצומה על הכסף כמובן כתלות בסכום הקניה הראשוני.
לגבי הסיכויים, קשה לאמוד אותם והם תלויים במשתנים רבים, שמאי מקרקעין יכול לעמוד כל מקרה ספציפי לגופו ולשערך את הנתונים ביחס לתוכניות המתאר החלות באזור.
מיסים היטלים והפקעות
כאשר שטח עובר תהליך הפשרה הרשות המקומית מפקיעה 40 אחוז ואף יותר לצורך שטחי ציבור דרכים וכדומה, הרשות יכולה להפקיע 40 אחוז ללא כל פיצוי.
בנוסף נשלם היטל השבחה שיכול להגיע ל 50 אחוז מהרווח ומס שבח .
אך למרות המיסים וההיטלים הבאים ישאר רווח ניכר בהפרשי מחיר הקרקע לפני הההפשרה ואחריה אך זאת כמובן כתלות בסכום הקניה הראשוני.
תוכלו לקרוא ולהבין על היטלים ומיסוי בפרקים העוסקים בקניית דירה ומכירת דירה באתר זה.
עסקאות הפשרה שבוצעו ולא בוצעו עד היום
עסקאות באזור מערב חדרה - עין הים
קרקעות שנקנו על ידי רבים ממכרי לפני כעשור בסכומים של בין 30,000 ש"ח ל 60,000 שח , שוות כיום בין 650 אלף ל 1,300,000 שח נכון לימים אלו.
חלקם מימשו את המגרש וחלקם הפכו ליזמים בנו יחידת דיור ועשו רווח נוסף.
עסקאות באזור בנימינה זכרון יעקב
עסקאות באזור בנימניה שנקנו בסכומים דומים לא הופשרו עד היום, ונכון לימים אלו לא מיועדים להפשרה.
כמובן שאין להשליך מכאן על סיכויי ההפשרה באיזורים אלו אך הדוגמא ממחישה כי עסקה זו הינה עסקה ספקולטיבית ואין לוחות זמנים שניתן להערך אליהם בהשקעה מסוג זה.
לקבלת 5 הצעות למגרשים לפני הפשרה לחצו כאן : מגרשים לפני הפשרה
זכרו כי ידע שווה כוח , בעזרת אתר זה תוכלו לבצע עסקת נדלן בצורה הבטוחה ביותר, הטובה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת על נדל"ן .
התחילו פה - קניית דירה - מכירת דירה - השקעה בנדלן