שוק הנדל"ן 11.2011
סקירת שוק הנדל"ן בישראל נכון לנובמבר 2011
בשורות אלה אני מסכם לטובת לקוחותי את סקירת והערכת מצב הנדל"ן בישראל נכון לכתיבת שורות אלה:
- מחירי הדירות לאן?
- האם לקנות דירה?
- האם למכור דירה?
- השקעות באפיקים אחרים?
- וסקירה כללית כפי שאני חש את השוק ממתווכים, קבלנים , יזמים שמאיים ועוד אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן.
נתוני מאקרו
נכון לכתיבת שורות אלו המצב הכלל עולמי נתון בסערה כאשר בגוש היורו נמצא באי ודאות של גורמים כגון : איטליה, יוון , פורטוגל ועוד מדינות רבות הסובלות מחובות עצומים ביחס לתוצר, בטווח הקרוב השפעה של גורמים אלה כבר נמצאת בפתח ואכן חלה האטה ביצוא למדינות אלו.
ארה"ב המגמה בארה"ב היא עדיין חולשה ואי ודאות וחובות עצומים כל גורמים אלה מהווים גורם להאטה ביצוא ובצמיחה.
כל גורמים גלובלים אלו יהיו בעלי השפעה של האטה במשק הישראלי.
נתוני מיקרו
נכון לכתיבת שורות אלה מורגש קיפאון בתחום הנדל"ן כאשר עסקאות קנייה ומכירה מתבצעות אך בקצב נמוך בשל הצפיה של הקונים להורדת מחירים ומוכרים מאידך שאינם מוכנים להורדת מחיר בהתאם לציפיות הקונים.
עסקאות דירות יד שניה
מספר הדירות למכירה בשוק הולך וגובר אך נכון לכתיבת שורות אלו אין הורדה משמעותית במחיר ולכן לא קיימים עסקאות יד שניה .
העסקאות שבהם הבחנתי היו עסקאות של משקיעים שמעונינים להביא את הכסף הביתה ולממש או לחילופים משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הראשונה ונקלעו לבעיה תזרימית.
עסקאות דירות חדשות על הנייר
בחודשים האחרונים הבחנתי כי קבלנים המוכרים דירות על הנייר ונמצאים בעסקאות קומבנציה עם אופציה על הקרקע היו מוכנים להוריד עד 10 אחוז ממחיר הדירה על מנת לסגור קבוצת רוכשים, קבלנים אחרים ןחברות גדולות בעלי אורך נשימה עדיין שומרים על רמת המחירים אותה ניסו לשווק עד לפני כחצי שנה אך עם הטבות שונות.
רמות המחירים
משיחות שונות עם קבלנים יזמים ומתווכים הם מדברים על קיפאון בשוק אך אין ירידת מחירים חריפה אלא ירידה של 1 - 3 אחוזים ברוב האיזורים בעסקאות שנעשות.
לאן השוק הולך
מהערכות שלי לא צפויה מפולת במחירי הנדל"ן אלא שחיקה איטית של המחירים בטווח של השנה מכתיבת שורות אלה כתלות בכוח הקונים לעצור ולהמתין בתשריט הקיצוני ביותר אני רואה ירידה של 15 אחוז מרמות מהמחירים הנוכחיות , במקומות רבים ירידה של 5 אחוז ולא יותר.
השפעות המדינה
נכון לכתיבת שורות אלה מאמצי המדינה לעצור את גאות המחירים בנדל"ן אכן הצליחה , צעדים מיסויים המקשים על משקיעי נדל"ן , צעדים בהגבלת מימון המשכנתאות אכן עצרו את הגאות אך על מנת להוריד מחירים המדינה זקוקה לשחרר חסמים של פיתוח קרקעות , נכון לכתיבת שורות אלה ישנם טיפטופים.
האם לקנות דירה למגורים?
נכון לכתיבת שורות אלה אני ממליץ ללקוחותי במידה והם יכולים להמתין עד שהשמיים יתבהרו, אך אני מסביר להם כי אל יצפו לירידת מחירים עצומה אלא ירידה בשיעור של 5 אחוז - 15 אחוז במקרה הקיצוני ביותר.
משקיעי נדל"ן
ובכן למשיקיעים בנדל"ן אני נותן את הפתרון הבא משבר הוא בעצם צמיחה כלומר גם אם היום ישנו קיפאון זה אומר שישנם הזדמניות פז כיוון שמוכרים שונים שנקלעו לסיטואציות של אי מכירה מורידים את המחיר באופן שמהווה הזדמנות , ולאור ההיסטוריה של שוק הנדל"ן לטווח רחוק - הוא תמיד עולה.
האם למכור דירה?
ובכן לקוחות רבים שהתחייבו על לוחות תשלומים של הדירה החדשה וטרם מכרו את הדירה הישנה לוקחים הלוואת בלון , אני אישית לא ממליץ על צעד זה בגלל הריביות העצומות והמימון הגבוה של פתרון זה, הגדירו מחיר יעד הגיוני וריאלי והדירה תימכר.