מכירת דירה - היטל השבחה
באתר זה תוכלו למצוא את כל הסודות שיובילו אותכם למכירת הדירה בצורה הטובה והבטוחה ביותר , נושאים חשובים שריכזתי מטובי המומחים וכל מה שחובה לדעת שמוכרים דירה.
בפרק זה אסביר את הנושאים הבאים :
- מהו היטל השבחה?
- כמה נשלם עבור היטל השבחה?
- מי משלם את היטל ההשבחה?
- איך היטל השבחה מחושב.
- ועוד נושאים שחובה לדעת שמוכרים דירה.
לפני שאתחיל להסביר אני רוצה להדגיש שוב כי כל נושא המיסוי בנדלן הנו מורכב ביותר וראוי להיבחן על ידי אנשי מקצוע המתאימים כגון רואה החשבון ועורך הדין.
במהלך עבודתי נתקלתי בכמה מקרים כאשר עורכי דין שאינם מנוסים בנושא מיסוי נדלן גרמו לנזקים ותשלומים מיותרים בכל הקשור למיסוי נדלן, מאמר זה אכן עונה לשאלות אך מכיוון שישנם מקרים רבים במיסוי נדלן אליהם קצרה היריעה מלהסביר חובה שבכל עסקת נדלן נתייעץ עם אנשי מקצוע במקרה הפרטני במכירת הדירה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה מוטל מכח חוק התכנון והבניה על בעל או חוכר של מקרקעין. שיעור ההיטל הנו 50% מההשבחה שנוצרה בנכס.
השבחה היא עליית השווי של מקרקעין כתוצאה מאחת מ-3 הסיבות הבאות:
1. אישור "תוכנית" - לדוגמא במגרש בשטח 250 מ"ר ניתן לבנות 160 מ"ר בנוי, לאחר שינוי תוכנית בינוי עיר (תב"ע) חדשה הוגדלו זכויות הבינוי וניתן לבנות שטח בנוי גדול יותר חלה השבחה עקב הגדלת זכויות הבניה ולכן יש לשלם את 50 אחוז מערך ההשבחה שנוצרה.
2. מתן הקלה - לדוגמא זכויות הבניה במגרש של 500 מ"ר הנן 25 אחוז כלומר ניתן לבנות 125 מ"ר בנוי, בתהליך של הקלה הועדה המקומית אישרה לבנות ב 10 אחוזים נוספים כלומר עוד 50 מ"ר בנוי ולכן חלה השבחה במקרקעין ויש לשלם 50 אחוז מערך ההשבחה שנוצר.
3. התרת שימוש חורג - לדוגמא בשכונה ותיקה שתושבים צעירים זרמו אליה ישנה דרישה להקמת תחנות טיפת חלב, הועדה המקומית אישרה את השימוש החורג בהסבת דירת מגורים לתחנת טיפת חלב, במידה וחלה השבחה במקרקעין יש לשם 50 אחוז משטח ההשבחה שנוצר.
הרעיון העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שהמדינה (במקרה זה הועדה המקומית ) זכאית לגבות מיסוי מכל רווח של תושביה ולכן בכל מקרה שנוצר רווח כתוצאה מפעולות שונות שחלו במקרקעין המדינה רוצה את חלקה ברווח שנוצר.
כיצד נקבע הסכום אותו נשלם עבור היטל ההשבחה?
גובה היטל ההשבחה נקבע על פי ההפרש הנוצר בעקבות השינוי שבוצע בשלושת המקרים שתוארו קודם, ערך הנכס לפני ההשבחה מול ערך הנכס אחרי ההשבחה שחלה בעקבות השינוי, את הערכת השבח מבצע שמאי מטעם הועדה המקומית.
מתי נשלם את היטל ההשבחה?
את המקרה הראשון אישור "תוכנית" נשלם בעת מכירת הדירה המגרש, את מקרה 2 ו 3 נשלם באופן מידי עם קבלת ההיתר לשימוש חורג ו מתן ההקלה.
מי ישלם את היטל ההשבחה?
אין כללים ברורים בנושא זה בעסקאות מכר דירה אך בדרך כלל המוכר משלם את היטל ההשבחה , לעיתים הקונה משלם את ערך ההשבחה אך מנקה את ההוצאה הזו מערך הסכום אותו הוא משלם לקונה.
פטור מהיטל השבחה
נושא הפטור הינו מורכב ומכיל משתנים רבים וסעיפים רבים ולכן קצרה היריעה בפרק זה מלהעמיס את כל הפרמטרים וסוגי הפטור הקיימים.
ערעור על גובה היטל ההשבחה
ניתן לערער על גובה היטל ההשבחה על ידי הוצאת שומה משמאי מקרקעין שיכין שומה נגדית שבה הוא יערער על הערכת השמאי מטעם הועדה המקומית תכנון ובניה, במידה והערעור לא יתקבל ידון הנושא בפני שמאי מכריע.
עוד כמה מילים
מוכרי דירה רבים אינם מודעים כלל לתשלום היטל ההשבחה בעת מכירת דירה וזו אחת הסיבות למה אין לחתום על זכרון דברים ועשיית עסקה ללא עו"ד המתמחה במקרקעין וזאת מכיוון שמס זה יכול לשנות באופן ניכר תחשיבים שונים הן של הקונה והן של המוכר, עו"ד מטעמכם יבדוק את הנושא וישכלל את הנתונים במשוואת המחיר של הדירה.
זכרו כי ידע שווה כוח , בעזרת אתר זה תוכלו לבצע את מכירת הדירה בצורה הטובה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת שמוכרים דירה .