מדריך להשכרת דירה וטיפים להשכרת דירה בצורה הנכונה
הקדמה ראשונה, מדריך זה נכתב בפעם השניה ונערך על ידי מאחר והגרסה הקודמת נכתבה על ידי עמית שלי שהנו עו"ד מקרקעין מנוסה, ולאחר בקשות שונות ונשנות של גולשי האתר על כך שהמדריך הנו מדריך משפטי ומסובך החלטתי לערוך אותו ולפשט אותו
כך שיכיל רק את הדברים החשובים ביותר וללא המושגים המשפטיים אלא תוך התרכזות בפרקטיקה.
במדריך זה תוכלו למצוא התייחסות לנק' הבאות:
- איך להשכיר דירה בצורה הנכונה ביותר והטובה ביותר .
- איך להימנע משוכרים בעייתיים.
- איך לקבע את החוזה כך שבמקרה של בעיות מול השוכר דירתנו תהייה בטוחה.
- ממה להיזהר - שיטות בהם משתמשים שוכרי דירות שהנם דיירים מסרבי פינוי סדרתיים.
- איך לזהות שוכר בעייתי.
- איך לפנות שוכר שאינו משלם.
- איתור שוכרים לדירה בצורה שתחסוך זמן וכסף.
- כל מה שחובה לדעת שמשכירים דירה.
מעונינים ללמוד ולדעת איך לקבל תשואה עצומה ומקסימלית מהדירה אשר ברשותכם?
לחצו כאן : השכרת דירה אופטימלית
כמה מילים לגבי השכרת דירה ומה שחשוב לדעת
בתור אחד שראה הרבה דירות מושכרות והרבה משכירים למדתי כלל ברזל חשוב : אין חכם כבעל ניסיון!. ומי שנכווה ברותחין נזהר בפושרים.
ועל מה אני מדבר פעמים רבות שהתייעצו איתי בדבר השכרת דירה חזרתי ואמרתי : בצעו את החוזה בצורה מסודרת, קחו ערבים, קחו בטחונות מתאימים, אל תתנו לשוכר בשום אופן להיכנס לדירה עד אשר נסגרו כל הפינות !!!, ופעמים רבות שמעתי את התשובה "יהיה בסדר , הם נראים בסדר גמור" ועוד.
ואכן במקרים רבים אכן הכול היה בסדר השוכרים היו נחמדים, שילמו בזמן, ולא היתה שום בעיה אך במקרים אחרים קיבלתי שיחות עם דמעות רבות, תסכול עצום, ואובדן הכנסות.
וחבל במידה והיו שומעים ומבצעים את הכללים אשר יוכתבו במדריך זה היו נמנעות צרות ובעיות רבות מספור והבעיה הגדולה מכולם : שוכר שאינו משלם ומסרב להתפנות.
רק כאשר אנשים אלו נכוו הם הבינו את חשיבות הנושא של עבודה מסודרת ושיטתית מול השוכר וחשיבותה העצומה, קראו מדריך זה הוא נכתב מניסיון של אדם שהתמודד עם סיטואציות אלה.
איך להימנע משוכרים בעייתיים וסוגי שוכרים שונים
אסקור בפנכם כמה כללים פשוטים לזיהוי שוכרים בעייתיים וכמה סוגים של שוכרים בעייתיים וההתנהלות מולם.
הסוג הגרוע מכולם - שוכרים בעייתיים סדרתיים
כיום קיימים בישראל שוכרים בעייתיים סדרתיים אשר מטרתם היחידה היא להתנחל בנכס לשלם בחודשיים הראשונים ואז להפסיק לשלם בתואנות אלו ואחרות ועד שמפנים אותם עוברים כמה חודשים ואז עוברים לנכס הבא וגם שם מבצעים את אותה פרוצדורה.
לצערי אני נפלתי על שוכרים מסוג זה פעם אחת, שוכרים אלו מומחים בתחום המשפטי לא פחות מאותם עו"ד הבאים לפנותם ובכמה כללים פשוטים שתבצעו תוכלו להימנע מהם.
ההתנהלות מולם
מדיניות אפס סובלנות - ברגע שזיהתם כי השוכרים העומדים מולכם אינם מעוניינים לשלם אל תתמהמהו מערכת החוקים במדינת ישראל כיום שונתה והחוק עומד לצדכם אני ממליץ על פניה לעו"ד שמומחה בתחום פנוי הדיירים, הוא יבדוק את תקינות החוזה שנערך מולם הביטחונות שלקחתם ובמידה והתנהלתם לפי מדריך זה מצבכם טוב, במידה ולא - חוזה שאינו תקין , לא נחתם כראוי, בטחונות לא נכונים אז אתם נמצאים במצב יותר קשה אבל ניתן לפנותם.
בדרך כלל הזיהוי לשוכרים מסוג זה היא קלה - הם יפסיקו לשלם ארנונה חשמל הם יפסיקו לתקשר אתכם ינתקו טלפונית או יאיימו באופן מילולי או גרוע מכך - ראיתי ושמעתי כבר הכול אפילו בשכונות היוקרה של קיסריה.
שוכרים שנקלעו לבעיה כלכלית זו או אחרת ואינם מסוגלים לשלם
שוכרים אלה שילמו והתכוונו לשלם אך נקלעו לסיטואציה עסקית או פרטית שבה אינם עומדים בהתחייבותם ולכן אינם יכולים לשלם באופן זמני.
ההתנהלות מולם
כאן המצב יותר מורכב בגלל טעמים הומניטריים וכדומה רצון לעזור ואת זה אני משאיר לשיקול דעתכם.
אם זאת ראוי להכין את הפלטפורמה לפינוי השוכר וזאת על ידי יעוץ ראשוני על ידי עו"ד ובדיקה ראשונית של הסיטואציה וסוגי הביטחונות והחוזה שנערך מולם.
עצתי במקרה הזה לתת ארכת זמן קצרה לשוכרים ולהסביר להם את הסיטואציה גם לכם יש התחייבויות על הדירה.
שוכרים שאינם מוכנים לשלם עקב סכסוך שהתפתח עם בעל הדירה
שוכרים שונים שהגיעו למצב של סכסוך עם בעל הדירה אם בצדק או לא מחליטים על דעת עצם להפסיק לשלם לקזז מתשלומי השכירות באופן עצמאי עקב תיקונים שונים שבצעו בדירה ולכן לטענתם הם מוכנים לשלם פחות - גם בסוג זה של שוכרים נתקלתי.
התנהלות מולם
מבחינתי הסיטואציה הזו פשוטה - אין לקזז שום סכום משכר הדירה בשום אופן!.
יש להבהיר זאת לשוכרים הפוטנציאלים ולהבהיר להם באופן חד משמעי כי במידה והם אינם מעוניינים רוצים לגור הם מוזמנים לעזוב ובאופן מידי.
אם זאת כל סוגיה צריכה להישקל בפני עצמה ואין להתייחס למצב זה בצורה כוללת.
10 כללי הזהב שיעזרו לכם להגן על עצמכם משוכרים בעייתיים
- חוזה מסודר וחתום - חתמו מול השוכר על חוזה מסודר כולל צילום ת"ז של השוכר, צילום פנקס צ'קים, הכנסת שוכר בלי חוזה מסודר יכולה לגרום לבעיות עצומות בפינוי.
- מפתח רק אחרי סיום כל התהליכים - אין להכניס לתת מפתח לשום שוכר בשום טענה לנכס אשר ברשותכם, "אני רוצה להכניס רק את הריהוט", "ני רוצה רק להראות את הדירה לאשתי" , ועוד כהנה וכהנה - אין להכניס אף שוכר ללא חוזה מסודר ורק אחרי בטחונות וערבים.
- ערבים טובים - שיבואו לחתום מולכם או טוב מכך מול עו"ד - במקרה והשוכר לא ישלם תוכלו לתבוע ולקבל את כספכם מהערבים כמו כן הם יפעילו עליו לחץ לשלם את חובותיו.
- דרשו כמה שיותר בטחונות - כמה שיותר בטחונות טוב יותר, שוכר טוב לא יתקשה לספק בטחונות טובים.
- בצעו מקסימום בדיקות על האדם לו אתם עומדים להשכיר את דירתכם - אסביר על נושא זה בהמשך.
- במידה ומדובר בזוג החתימו את שינהם על החוזה, במידה ומדובר בצעירים דרשו חתימת ההורים על החוזה כערבים.
- ערכו חוזה מסודר עם כל הפרטים והרכוש אשר בבית צלמו את הנכס.
- במידה והנכס יקר - וילה או דירה יקרה היעזרו בשירותי עו"ד, במידה ויש מקרוב שהוא עו"ד תמיד טוב להיעזר בשירותיו בעבודה הראשונית מול השוכרים.
- תשלומים מראש - גבו תמיד חודש מראש או יותר על מנת להבחין בבעיות בטרם עת.
- קחו צ'קים מראש - קחו צ'קים חתומים מראש לכל השנה וצ'ק ביטחון על סכום מתקבל על הדעת לפי שיווי הנכס וכמה שיותר גבוה טוב יותר - שוכר טוב לא יתנגד לתת צ'ק על סכום גבוה.
בדיקות על שוכר
בקשו מהשוכר 3 תלושי שכר אחרונים - במידה והוא לא רוצה לספק זו נורת אזהרה.
צלמו ת"ז ופנקס צ'קים ובדקו כאן - בדיקת חשבונות מוגבלים
כמה מילים
כמעט הרוב המוחלט מהשוכרים שנתקלתי בהם היו מצוינים וללא רבב, התנהלות נכונה מולם בכבוד הובילה ליחסים טובים, במידה ותעקבו אחר כללים אלו תוכלו לטפל במהירות ויעילות בשוכרים בעייתיים, החוק בישראל שונה ולכן עם הביטחונות הנכונים והחוזה הנכון תוכלו להוציאם מהדירה בזמן קצר.