קניית דירה - בדיקת דירה מקבלן, מה חשוב לבדוק
באתר זה תוכלו להבין את כל הסודות שיובילו אותכם לקניית דירה בצורה הבטוחה והטובה ביותר , כל מה שחובה לדעת שקונים דירה.
בפרק זה אסקור את הנושאים הבאים :
- איך לבדוק את הקבלן ואמינותו ?
- איך להבין אם מה שמוצא לנו ומה שנקבל אכן זהים.
- מה חובה לדעת בחוזה מול הקבלן !
- ועוד נושאים שחובה לדעת שקונים דירה מקבלן.
בדיקות אלו רלוונטיות הן לפרויקט בהקמה והן לדירות "על הנייר"
כאשר אנו קונים דירה מקבלן נקבל חוזה אותו ניסח עו"ד מטעם הקבלן מובן מאליו שחוזה זה יהיה מוטה לטובת הקבלן וכל הדקויות והסעיפים הקטנים והבלתי נראיים יהיו דווקא החשובים,
כמו כן יתכן ויחסרו סעיפים והגדרות חשובות אשר אם לא יוגדרו בשלב המו"מ יהיה קשה עד בלתי אפשרי לתקנם דבר שעלול לגרום לעימותים ובעיות רבות בשלבים הבאים הן בקבלת הדירה והן במהלך בניית הדירה .
ככול שדברים יוגדרו טוב יותר ומדוייק יותר בשלב המו"מ כן יחסכו אי נעימויות בעתיד, וקרבות מיותרים בבית משפט, חשוב מאוד עד קריטי כי גם אם שכרתם את הטוב שבעורכי הדין ואתם סומכים עליו במאות אחוזים, תעברו איתו על הפרמטרים שיוצגו, וכן תבינו את הסיכונים בכניסה לעיסקה כזאת ואיך למנוע אותם.
בדירות על "הנייר" או בפרוייקט המצוי בשלבי בניה וטרם הושלם הבדיקות הבאות הינן קריטיות ויש לבצע אותן ביסודיות מאחר ובעסקה זאת תקבלו את הדירה לא במיידית ולכן יש להקטין את גורם האי ודאות ככול האפשר .
לעיתים אני נתקל בקוני דירה אשר דווקא כאשר השקיעו את סכומי הכסף העצומים הקשורים לרכישתה ביצעו פחות בדיקות ותשומת לב לפרטים מאשר כאשר רכשו מערכת קולנוע ביתי או רכב, כל הבדיקות הבאות הינן חיוניות וקריטיות
חלקן אכן מבוצעות על ידי העו"ד שלכם אך חיוני לבדוק ולאמת את הבדיקות הבאות ולשים לב לדגשים וכל פרט על מנת למנוע ככול האפשר את המצב השורר היום כאשר קבלנים ורוכשים מוצאים את עצמם מתיידנים בבתי משפט, ומה שלא רשום בחוזה לא כלול !.
לחצו כאן לחיפוש דירה בפרוייקטים חדשים, יעיל מהיר ונוח וגישה למאגרי הנדל"ן הגדולים בארץ
היסטוריה של הקבלן
לכל קבלן יש שם , היסטוריה מתועדת של חייו העסקיים, החברות בהן הוא שותף ומצב החברות ישנם מספר כלים מאוד פשוטים איתם ניתן לבדוק את הפרמטרים הבאים -
גוגל
הקשת שם החברה , שם הקבלן בגוגל יניב תוצאות רבות של תיקים בבית משפט התלויים נגדו , רישומים עליו , תלונות עליו , נתונים שונים על החברות שלו . כלי פשוט זה יניב ובצורה פשוטה רקע עניני על הקבלן ופועלו.
חברות לבדיקת רקע כגון D&B ו BDI
שתי חברות אלו המאפשרות קבלת דוח כזה עלות דוח כזה הינה 200 ש"ח לערך.
חברות אילו יכולות לתת לנו דו"ח מקיף על מצבו של הקבלן ואת רמת הסיכון בא אתם עומדים, חברות אלו מספקות דוחות הן על הקבלן ברמת החברה והן על הקבלן ברמה האישית, חשוב שנבדוק את שני הפרמטרים הללו.
חברת D&B – הזמנת דוח עסקי על בית עסק.
BDI – הזמנת מידע עיסקי על בית עסק.
פרויקטים קודמים -
יש לכתת רגלים לפרוים קודמים אותם בנה הקבלן ושאול את הדיירים לגבי טיבו של הקבלן , רמת הגימור ביחס לרמת הגימור שהובטחה, מילוי וקיום התחיבותיו .
בשיחה פשוטה עם דיירים בפרויקטים קודמים נוכל לבדוק את טיבו האמיתי של הקבלן ונוכל לגלות פרטים קריטים על התנהלותו מול לקוחותיו.
בדיקות אותם העו"ד יבצע - את הבדיקות הבאות יבצע עו"ד מטעמכם אך יש לוודא איתו שאכן הבדיקות בוצעו
רשיון קבלן
על הקבלן להציג לכם רשיון קבלן בתוקף כמו כן יש לוודא כי אכן סיווג וההיקף הכספי של הקבלן מתאים לדירה אותה אתם רוצים לרכוש.
היתר בניה
יש לוודא כי בידי הקבלן אכן קיים היתר בניה מהועדה המקומית, ללא היתר בניה כניסה לעיסקה מהווה גורם סיכון משמעותי, תוכלו למצוא מידע נוסף בנושא בפרק קניית דירה על הנייר.
בעלות על הקרקע
יש לבדוק כי אכן הבעלות על הקרקע הינה אכן של הקבלן ואין שיעבודים, עיקולים , במידה וקרקע הינה קרקע מינהל יש לבדוק כי ההיוון אכן שולם, עיסקת קומנציה - עיסקה זו הינה כאשר הקרקע אינה שייכת לקבלן אך הקבלן מתחייב לבנות יחידות דיור עבור בעל הקרקע תמורתה , בעיסקאות כאלה יש לבדוק כי אכן קיימת הערת אזהרה עבור הקבלן ואין שום מניעה לרשום הערת אזהרה על שמך.
בדיקות ודגשים בחוזה מול הקבלן
מחיר סופי לדירה
יש לוודא כי אכן בחוזה רשום הסכום הסופי של הדירה כולל מע"מ, חניה , הוצאות פיתוח, חיבור מים , חיבור חשמל,חיבור גז, דוד שמש, הוצאות רישום בטאבו, הוצאות גינון.
יש לדרוש כי המחיר שנסגר הינו המחיר הסופי והמוחלט .
הוצאות פיתוח
הוצאות אילו הן מושג ערפילי שאותו יש לפרש בחוזה ככול האפשר על מנת למנוע "אי הבנות" שבעזרתם יכול הקבלן לדרוש כסף נוסף מכיוון שזה "אינו כלול בחוזה".
דוד שמש
יש לוודא כי במחיר כלול התקנה מלאה של מערכת סולרית ולא הכנה להתקנה.
רכוש משותף
יש לוודא שהקבלן אינו שומר לעצמו שטח בשטחים המשותפים ולוודא של כל נושא המחסנים והחניות הינו מוגדר ומוסדר.
חניה
יש לוודא כי אכן מחיר החניה כלול ומיקומה אכן לפי ההגדרות בחוזה מקורה או בחוץ.
תאריך סופי לרישום בטאבו
יש לרשום בחוזה תאריך מוחלט בו תרשם זכותך בטאבו ולהמנע מסעיפים כגון "רישום בטאבו שנה מסוים הבניה וכדומה" סעיפים מעורפלים נתונים לפרשנויות רבות .
איחור במסירה
יש לוודא כי קיים סעיף אשר מורה על פיצוי בעת איחור במסירה בגובה שכירות ראויה.
הערת אזהרה
יש לוודא באופן מוחלט כי לא ירשם בחוזה כי לא תוכל לרשום הערת אזהרה לטובתך.
שטח הדירה
נושא זה יכול להיות מעורפל ונתון לאי הבנות , כאשר מוצג לכם השטח בדף הכרום הצבעוני ובחוזה יש לוודא מהו שטח הדירה נטו ולא ברוטו כאשר השטח ברוטו כולל שטחים ציבוריים, קירות , רוכשים רבים שקנו על הנייר שירה של 160 מטר הופתעו לגלות בפועל כי שטח הדירה האמיתי קטן יותר וההפרש יכול להגיע אף ל 20 אחוז ויותר.
מפרט טכני ותשריט
יש לוודא כי מצורפים לחוזה נספחים המתארים בדיוק את המידות, החומרים, האביזרים, רמת הגימור, וכל פרט אחר אשר הובטח לכם.
בנושא זה אני מעוניין להוסיף ולהדגיש בכמה מילים, בשנים האחרונות התפתחה מגמה של מעין "אחיזת עיניים" כאשר בתשריט הדירה אשר מוצא לקונים במהלך המכירה עם החומר השיווקי
מוצג תשריט שאמור לשקף את גודל הדירה, את החדרים, את הריהוט בדירה, נתקלתי במקרים רבים כאשר הפרופורציות והיחסים בין גודל החדר בפועל לבין גודל הריהוט אינו נכון!,
לדוגמא בחדר השינה תוצג מיטה, שידה וארון, בפרופורציות יחסיות קטנות ובצורה זו גם אם החדר קטן נקבל תחושה של חדר מרווח.
על מנת להימנע מתופעה זו יש להתעקש כי גודלו של כל חדר בפועל יוצג לכם בעזרי המכירה ועליכם להבין את גודלם האמיתי של מיטה זוגית, ארון, וכדומה ולהצליבו על מנת להימנע מהטעיה זו שמקורה בחומר השיווקי מכירתי.
הבטחות בעל פה
נושא זה מופיע בשוק הבניה הישראלי בתדירות גבוהה , איש המכירות אומר ומתחייב לרבות ונצורות - איכות הבניה , תוספות שונות , מפרט מסויים , שינויים שונים ורבות וטובות אך עם קבלת הדירה תגלו שמילים לחוד ומציאות לחוד ואכן מה שלא כתוב לא קיים ולכן כל הבטחה שניתנה לכם לגבי כל פרט יש להעלות אותה בשלב החוזי ולציינה על ידי עו"ד מטעמכם.
זכרו כי ידע שווה כוח , בעזרת אתר זה תוכלו לבצע את קניית הדירה בצורה הבטוחה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת שקונים דירה .