השקעה בנדלן - תהליך החיפוש וניצול מגמות שוק
באתר זה תוכלו ללמוד איך לבצע השקעה בנדל"ן בצורה האופטימלית, איך למצוא את הדירה בעלת התשואה העדיפה , איך לאתר דירה בעלת יכולת השבחה ועוד דברים שחובה לדעת שמשקיעים בנדל"ן
איך מתחילים לחפש דירה להשקעה?
תהליך החיפוש הינו דומה לתהליך חיפוש דירה של קונה דירה רגיל אך בקריטריונים שונים של חיפוש, על מנת שנייצר תהליך נכון אני ממליץ כי תקראו את על תהליך חיפוש דירה שנכתב בפרק קניית דירה.
כנסו ללינק קראו את הנושא על מנת שתבינו נושאים רבים הקשורים בקניית דירה ועל מנת לייצר תהליך נכון, מושגים בסיסים כגון מהו נסח טאבו , ונושאים מתקדמים כגון קניית דירה על הנייר.
כאשר אנו מחפשים דירה להשקעה עלינו להבין כמה נקודות על עצמנו איזה בדיוק משקיע אנחנו ומה רמת הסיכון אותה אנחנו מוכנים לקחת על עצמנו כפי שציינתי בפרק הקודם ועל פי התוואי הזה נוכל לדעת היכן לחפש ומה לחפש.
ניצול מגמות שוק - נקודת הזמן
גם בשוק הנדל"ן ישנם מגמות שניתן לנצל, אם נבחן היסטורית את שוק הנדל"ן נראה כי לאורך זמן מחירי הדירות בערכים נומינלים וריאלים עלו לאורך ציר הזמן אך עם נבחן לעומק נראה כי ישנם תקופות בהם מחירי הדירות ירדו וטיפסו שוב.
מטרתנו להבין היכן השוק עומד היום על מנת להעריך היכן אנו עומדים בטווח הזמן הנוכחי, קריאת מדורי נדל"ן, התייעצות עם מתווכים ועם אנשים שעיסוקם הוא נדל"ן יכול לתת לנו הערכה היכן השוק עומד.
נכון לכתיבת מאמר זה אנו נמצאים בתהליך של עליית מחירים הנמשך כבר שנתיים ויותר בקצב מהיר ובתאוצה עצומה, על מנת להרוויח את עליית המחיר עלינו להבין את מצב השוק.
מדינת ישראל כמדיניות מנסה לווסת את שוק הנדל"ן בימים אלו , ולכן בהערכה נוכחית למשקיעי נדל"ן עלינו לבחון את מצב השוק לטווח זמן ארוך יותר ולהעריך האם זה הזמן להיכנס להשקעה בנדל"ן או בשפת העם לשבת על הגדר.
שוק של קונים מול שוק של מוכרים - ההסבר על אמצעי זיהוי היכן אנו עומדים
אני מעוניין להגדיר שני מצבים שבעזרתם נוכל לזהות היכן השוק עומד לכדהלן :
שוק של קונים - במצב זה ההצע של ההדירות גדול מסה"כ הקונים בשוק כתוצאה מכך ניתן להשיג יתרון במו"מ מול מספר דירות שמתאימות להשקעה, כמו כן נוכל להוריד את המחיר בצורה קלה יותר.
שוק של מוכרים - מצב זה שרר בשנתיים האחרונות, כאשר סה"כ הביקוש על סה"כ ההצע במצב זה ישנו ריבוי קונים על מספר מועט של נכסים ולכן המוכרים נמצאים ביתרון הן במו"מ על תנאי העסקה והן ביכולת שלנו להוריד את מחיר הדירה.
השקעה בנדל"ן הינה תחום בוא ניתן להשיג ביטחון כלכלי , הכנסה בטוחה ופאסיבית, להתחיל את החודש עם סכום יפה.
אך על מנת לעשות זאת בצורה הנכונה ולהגיע להחלטה הנכונה ביותר עבורכם שתוביל לתשואה והשבחה מקסימלית יש לבחון מספר רב של אפיקים.
על מנת לגשת לנושא ברצינות ולהשיג תשואה אופטימלית אני ממליץ באופן חד משמעי להכניס את פרטיכם למספר אפיקי ההשקעה אותם צירפתי בלינק המצורף.
תוכלו לקבל פרטים מחברות הנדל"ן המובילות בהשקעות השונות שיפרסו בפניכם את האפשרויות השונות ויסבירו לכם כל אפיק יתרונות וחסרונותיו.
היתרון הגדול הוא שכל ההצעות הינן ללא כל התחייבות מצדכם תוכלו לקבל ולשמוע פרטים בלבד: לחצו כאן למגוון השקעות בנדל"ן
ניצול מגמות שוק - תופעת זחילת המחירים
במהלך עיסוקי בנדל"ן ישבתי עם בנקאים שונים , מומחי משכנתאות, והיתי נוכח בהרצאות ובכנסים שונים , ישנם מצגות מדהימות שמראות את תופעת זחילת המחירים בצורה גרפית , כאשר אנו רואים כי בתקופת זמן מסויימת חלה עליה ברמת המחירים במרכז ולאורך הזמן ניתן לראות בבירור איך רמות המחירים נעות ממרכז הארץ תל אביב לכיוון צפון ודרום בהתפשטות .
על מנת לקנות את הנכס הנכון ולהנות מהתופעה עלינו להבין היכן נמצאת כיום עליית המחירים, אתן דוגמא למערב חדרה שמתומחר בחסר , בני ברק באזורים שונים , רמלה ועוד , על מנת לזהות אזורים אלו יש להבין לעומק את שוק הנדל"ן תוכלו להשיג מיומנות זאת על ידי קריאת מוספי נדל"ן ושיחות עם יועצי נדל"ן והעוסקים בנדל"ן .
ניצול מגמות שוק : תוכניות פיתוח עירוניות
עיריות שונות מכינות תוכניות פיתוח עירוני ושיקום עירוני לאיזורים שונים בתחומם, שינוי ופיתוח איזור על ידי העיריה יגרום לשינוי המרקם העירוני בה , שכונות ישנות ומוזנחות בתחום האיזור נהנים מעליית מחירים, יועצי נדל"ן, מתווכים, וקריאת מוספי נדל"ן יכולים לתת לנו מושג להתפתחיות מסוג זה.
עבודה מול מתווכים ותהליך החיפוש
למתווכים יצא שם רע ולא דווקא בצד אך כמו שאומרים מספיק תפוח רקוב אחד, מתווכים הם אלו המחזיקים את הידע המדוייק ביותר , הנרחב ביותר בקשר לאיזור הספציפי בו הם עובדים.
יש להתרחק ממתווכים שעובדים על כל העיר על כמה ערים, הם בעלי הידע המועט ביותר ולא יוכלו לתרום לנו את הידע החיוני לקבלת ההחלטה הנכונה.
למתווכים ברשתות הגדולות ישנה התמחות איזורית ממומקדת על פי הגדרת הרשת ולכן כצעד ראשון אני מציע לפנות למשרדים אלו , ולשאול איפה והיכן להשקיע, בשלב הבא עלינו להצליב מידע ולכן ניגש למתווכים נוספים העובדים באזור.
כיום באזורים ספציפים קיים "המתווך", מתווך זה עובד באזור זמן רב, מוכר ומכיר ממתווך זה נוכל ללמוד רבות .
עלינו להצליב מקסימום מידע מהמתווכים , מידע מהעיתונות, וכל מידע אחר על מנת לאתר את הנכס האופטימלי עבורנו בהתאם לרמת הסיכון ואופי ההשקעה כפי שהוגדר בפרק הקודם.
איתור ההזדמנות
כאשר נעביר למתווכים אותם פגשנו את המאפינים אותם אנו מחפשים, רמת הסיכון, סוג ההשקעה, התקציב שלנו, נעבור לשלב ההמתנה בשלב זה נתחיל סיורים עם המתווכים השונים ונתחיל להבין את רמת המחירים באזור, אני ממליץ להתמש גם בלוחות הנדל"ן המקומיים ובאתרי האינטרנט אך זכרו כי הלוחות האינטרנטים מכילים "בלוני מחירים" רבים ויש להיזהר ולהבין את רמת המחירים האיזורית על מנת להימנע מעסקה לא נכונה ובזבוז זמנים.
הזדמנויות בהם נתקלים המתווכים יכולים להיות אלה.
דירות מזוגות מתגרשים - זוגות שנמצאים בתהליך גירושים לעיתים נמצאים בלוחות זמנים צפופים ולכן יהיו מוכנים להוריד במחיר.
דירות מיורשים - דירות אלו נמצאים לעיתים בשוק כאשר מחלוקות פנימיות בין היורשים גורמות ללוז צפוף ולכן הם יהיו מוכנים להוריד במחיר.
דירות אשר המוכר כבר קנה את דירתו השניה - גם בדירות אלו ישנו אלמנט של לוחות זמנים שיגרום לגמישות במחיר.
דירות מכונס נכסים - אפרט בהמשך על נושא זה מה חשוב לדעת, ולבדוק.
ישנםן עוד מקרים רבים ושונים, מתווך טוב ויעיל מכיר את האיזור בו הוא עובד ככף ידו ויוכל לאתר לכם את הנכסים הללו.
תוכלו להבין עוד על עבודה מול מתווכים במאמר הבא : קניית דירה בעזרת מתווך.
לסיכום שלב החיפוש
שלב זה הוא המורכב ביותר, צורך את הזמן הרב ביותר הם מבחינת הלימוד והן מבחינת איתור הנכס עצמו.
לשלב זה יש להקדיש משאבי זמן רבים ועצומים לימוד מורכב על מנת להגיע להחלטה הנכונה ביותר .
אסכם את שלב זה בסולם כללי :
שלב א - זיהוי מגמות והתמקדות באזור המתאים
- זיהוי האזור המתאים ביותר להשקעה בהתאם לרמות הסיכון וסוג המשקיע שאנחנו.
- זיהוי מגמת מחירי הנדל"ן בתאם למגמה הכללית האם אנחנו בשוק עולה או יורד.
- ניצול תופעת זחילת המחירים.
שלב ב - לימוד האזור
- יצירת קשרים עם מתווכים באזור.
- לימנוד האזור והמגמות בו.
- הכרת השטח בעזרת מתווכים, עיתונים מקומיים, ואתרי אינטרנט.
שלב ג - תהליך הקנייה עצמו
עליו פירטתי בחלק העוסק בקניית דירה, בחלק זה תבינו נושאים קריטים כגון השגת יתרון במשא ומתן על קניית דירה, איך להימנע מהונאות , מה חשוב לבדוק וכל מה שחובה לדעת.