מכירת דירה - האם כדאי למכור את הדירה החישוב האמיתי
באתר זה תוכלו למצוא את כל הסודות שיובילו אותכם למכירת הדירה בצורה הטובה והבטוחה ביותר , נושאים חשובים שריכזתי מטובי המומחים וכל מה שחובה לדעת שמוכרים דירה.
בפרק זה נעסוק בנושאים הבאים :
- האם כדאי למכור את הדירה בכדי לקנות דירה אחרת?
- איך לבצע הערכה של האמצעים הכספיים העומדים לרשותנו מול האמצעים הדרושים לקניית דירה.
- ועוד נושאים שחובה לדעת כאשר מכורים דירה.
בדיקת הכדאיות האם באמת כדי למכור את הדירה?
בפרק זה נדון ונבין האם באמת כדאי למכור את הדירה אשר ברשותנו , פרק זה מתייחס באופן חד משמעי "למשפרי דיור" ולא למשקיעי נדל"ן אשר מונעים משיקולים אחרים ואל נושא "השקעה בנדל'ן " אתייחס בהרחבה בהמשך.
כאשר הגענו למסקנה כי הדירה הנוכחית קטנה בגודלה מהצרכים שלנו עקב התרחבות המשפחה , או לחלופין אנו מעונינם לעבור לאזור "טוב" יותר עקב שיפור מצב כלכלי
אנו צריכים לבצע הערכה פיננסית מדויקת ככול האפשר על שווי הנוכחי של דירתנו מול השווי של הדירה העתידית ולשלב את כל העלויות הכרוכות במחיר האמיתי של דירה עליהם פירטתי בפרק של קניית דירה - המחיר האמיתי.
כאשר נשקלל במכירת דירה את החלק המיסוי הכרוך במכירת הדירה ונוסיף את העלויות של רכישת דירה אליה אנו מתעתדים לעבור נוכל להעריך האם באמת מצוי בידינו הסכום אליו אנו זקוקים בשביל לבצע את המהלך או שעדיף לנו להמתין ולצבור הון עצמי נוסף בטרם נבצע את המהלך.
נתקלתי בזוגות רבים אשר החליטו לעבור לדירה גדולה יותר באזור טוב יותר אך כאשר ביצעו את המכירה וקבעו על תאריך פינוי שאיפשר להם לחפש דירה בנינוחות הבינו כי לאחר המיסוי הכרוך ברכישת הדירה החדשה ובעלויות הנוספות הן ברמת המיסוי והן ברמת העלויות הנוספות הבינו כי מוטב היה להם להמתין עד צבירת הון נוסף.
זכרו כי המשכנתא הינה הלוואה שככול שזמן הפריסה ארוך יותר עקב הון עצמי נמוך כך נשלם יותר מגובה הקרן - פירטתי על הנושא בפרק העוסק במשכנתא , התשלום על משכנתא של 500,000 בתנאים מסויימים יכול לגרור עלות החזר של פי 2 ויותר כלומר על משכנתא של 500,000 שח נשלם 1,000,000 ואף יותר.
לכן חשוב שנבצע את ההערכות בצורה המקצועית ביותר ועם ההכנה הטובה ביותר על מנת שנועל להגיע לתוצאה הטובה ביותר.
השלבים לביצוע הערכת הכדאיות למשפרי דיור :
שלב הערכת המחיר של הנכס בו אנו מתגוררים
בשלב זה אני מציע לפנות למספר מתווכים באזור בו אנו מתגוררים ולקבל הערכה ריאלית לשווי הנכס, מנסיוני בעלי דירות נוהגים לנפח את מחירי הדירות שלהם ,
אך במצב בו אנו מבצעים את בדירת הכדאיות מומלץ וחשוב לקחת את הערכת המחיר הסבירה ולא את הערכת המחיר הטובה ביותר שנקבל וזאת על מנת למנוע בניית תוכנית שקשר בינה ובין המציאות הינו מיקרי דבר שיכול להוביל אותנו לתוצאות חמורות.
לאחר שהגענו לשווי הנכס במכירתו אלינו לבדוק האם קיים היטל השבחה המנוקה מהמוכר, הם יש בידנו דירה נוספת שתכביד על שיקולי המס, ועוד בדיקות על מנת שנבין את הסכום האמיתי שישאר בידנו.
שלב איתור הנכס העתידי
בשלב זה עלינו להגדיר מטרות כגון - גודל הנכס הרצוי, מיקומו , וכדומה . תוכלו להיעזר בפרק קניית דירה על מנת למקד ולהתמקד את בנכס הרצוי.
בשלב זה עלינו להיערך מהבחינה התקציבית על מנת לאתר את הנכס הרצוי במסגרת התקציב העומד ברשותנו.
זכרו כי גם לקניית דירה ישנם עלויות אותם עלינו לשקלל והמחיר האמיתי אותו נשלם אינו מחיר הסגירה עם המוכר וגם אותם יש לשקלל.
הצלבת הנתונים
בשלב זה עלינו לבדוק האם ההון שיעמוד לרשותנו בפועל לאחר מכירת הדירה והמחיר בפועל אותו נשלם על הדירה החדשה כפי שהסברתי בפרקים הקודמים, אכן מייצרים התאמה, במידה והתשובה הינה חיובית נוכל לעבוד לשלב הסגירה, במידה ולא ישנם פיתרונות אחרים כגון שינוי מבנה חללים פנימיים,
כיום ישנם פיתרונות מהירים ויעילים על ידי קירות גבס שיכולים לשנות מבנה פנימי של דירה.
שלב הסגירות
בשלב זה בידינו הנכסים הפוטנצילים המתאימים לנו לרכישה והן מידע לגבי ההון העומד לראשותנו , בשלב זה עלינו לבנות תוכנית מפורטת למכירת הדירה ומועדי הפינוי הרצויים לנו מול מועדי רכישת הדירה ותאריך הכניסה , במצב האופטימלי נצליח לייצר חפיפה מקבילה בלוחות הזמנים .
שלב זה הוא מורכב מכיוון שהוא דורש מאיתנו תיאום הן ברמה הכספית והן במגוון הגורמים הקשורים למעבר עצמו שחלקם אינם תלויים בנו ולכן בשלב זה רצוי לבנות תוכנית מסודרת על הנייר על מנת שנוכל לסגור את כל הקצוות בשלב זה.
נוכל להעזר במתווכים ובעו"ד על מנת שיבצעו את הסגירות מול כל הגורמים כך שאם מועדי פינוי ישתנו נוכל להיות מוגנים מבחינה הכספית.
סיכום והשורה התחתונה
כאשר אנו מבצעים שיפור דיור עלינו לשקלל את העלויות האמיתיות של קניית ורכישת דירה והן את מרכיבי לוחות הזמנים ועלינו לגשת לתהליך בצורה היסודית המתוכננת ומסודרת ביותר.
זכרו כי ידע שווה כוח , בעזרת אתר זה תוכלו לבצע את מכירת הדירה בצורה הטובה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת שמוכרים דירה .