הערכת שווי דירה - איך להעריך את שווי הדירה
באתר זה תוכלו למצוא את הסודות החשובים ביותר על מנת לבצע את קניית הדירה בצורה הנכונה ביותר והבטוחה ביותר, כל מה שחובה לדעת שקונים דירה .
בפרק זה נבין את הנושאים הבאים :
- איך להעריך את מחיר הדירה?
- איך להשתמש במאגרי מידע ממשלתיים על מנת לדעת את רמות המחירים האמיתיות.
- איך לזהות גוש חלקה?
- מהו מחיר הדירה בפועל?
- איך נימנע "מבלוני האוויר" שנמצאים באתרי מכירת הדירות הגדולים, ונדע את שווי הדירה ומחירה האמיתי.
מצאנו את דירה חלומותינו במהלך החיפושים, המוכר מחייך אלינו ונוקב מחיר איך נדע האם זהו המחיר הוא מחיר ריאלי? האם זהו מחיר הדירה? מהו מחיר השוק?
אסביר לכם כמה שיטות בהם משתמשים שמאי מקרקעין,מתווכי נדלן, הרלוונטיות לדירות מגורים, אתן לכם כלים שונים בהם אנו בעלי המקצוע משתמשים על מנת שתוכלו לדעת ולתמחר את הדירות אותם אתם רואים.
שיטת ההשוואה או בשפת שמאי המקרקעין גישת ההשואה
שיטה זו היא הטריויאלית ביותר ובה אנו עוסקים בקניית כל מוצר החל מטלווזיה רכב ועד מוצרים בסופר חשוב לשמור על העקרון של לא להשוואת ביצים עם עגבניות.בשימוש בשיטה זו .
על מנת שנוכל להגיע לשוואה נכונה נצטרך להגיע לכך שהמכנה המשותף בין הדירות אותם אנו משווים יהיה רחב ככול האפשר.
לא נוכל להשוואת דירת 4 חדרים קו ראשון לים מול דירת 4 חדרים קו אחורי אך באותו איזור על אותו בסיס של מחיר .
יש להבין כי בנדל"ן לכל משתנה ופרמטר יש ביטוי במחיר מרמת הקומה בה ממוקמת הדירה, מיקום הדירה מול צירי תנועה ועוד אלפי גורמים.
אתן לכם עצה מנסיוני כאשר פונים אלי לקוחות המחפשים דירה ואני מבצע איתם את הפעולות של הערכת התקציב והערכת הרצונות שלהם אנו מגדירים ביחד את הנכס הרצוי להם ומייצרים מיקוד נכסים בצורה זו אנחנו שומרים על יחס דומה בין הנכסים ובצורה זו מקבלים את האומדן הטוב ביותר להשוואה בין הנכסים.
צריך להחריג את המצב בו אנו מחפשים נכס עם רמת נדירות גבוהה שאינו קיים כרגע במלאי הנכסים העומד נכון לרגע החיפוש על המדף במקרה זה נשתמש בשיטות אחרות אותן אפרט בהמשך.
לחצו כאן לחיפוש דירה יעיל מהיר ונוח וגישה למאגרי הנדל"ן הגדולים בארץ
רמות המחירים ההיסטורית
כיום מאגר מחירי הדירות שנמכרו באיזורנו גלוי וניתן לגישה באינטרנט, על מנת להבין את היסטורית המחירים בהם נמכרו דירות באיזור עלינו להיכנס למאגר ולחפש נכסים באיזור בו אנו מעונינים לרכוש דירה.
עלינו לבדוק היכן אנו עומדים עם הנכסים אותם סימנו כמתאימים לנו מול נכסים דומים שנמכרו באיזור, כמובן שיש לשכלל בחישוב מגמות נדל"ן האם ישנה עליה או ירידה בנכסים באיזור והאם מגמת שוק הכללית הינה עליה או ירידה.
חשוב לי לציין כי בנדלן קיימים שני מצבים שוק של קונים ושוק של מוכרים מושגים אלה משפיעים באופן קריטי על רמות המחירים .
לצורך הנושא כתבתי מאמר העוסק במאגרי המידע הממשלתיים בנושא עסקאות מכירת דירות קודמות באיזור בו אנו מעונינים לקנות בהם ניתן למצוא מחירי דירה בצורה מפורטת נכונה ואמיתית.
שוק של קונים
מצב זה מציין הציע רחב של דירות באיזור , נכסים רבים עומדים למכירה ולכן כמו בכל שוק כלכלי כאשר ההיצע גדול המחירים יורדים וחשוב לשקלל נתון זה ביחד לרמות המחירים ההיסטורים בנוסף לשילוב של מגמת הנדל"ן הכללית והאיזורית בפרט .
שוק של מוכרים
במצב זה שהוא לרוב המצב ששורר היום מספר הקונים גדול ממספר המוכרים המגמה הכללית היא עליה בשוק המחירים וברוב האיזורים גם המגמה האיזורית היא למעלה, במצב זה מחירים בהם נמכרה דירה אף בזמן של חצי שנה יכולים להיות נמוכים מהמצב בו נמכרים נכסים זהים באותו איזור בדיוק כיום.
ועכשיו לאחר שסקרתי את השיטות העיקריות הערכת שווי הדירה הגיע זמן הפרקטיקה - אז איך מבצעים בפועל את תהליך ההשואה
אינטרנט
כיום ישנם לוחות אינטרנט כגון יד2 אשר בהם מפורסמים מחירי דירות בהם נוכל להשוואת ולראות ריכוז עצום של נכסים שעומדים כרגע על המדף,
יש להבין כי בלוחות אילו ישנה בעיה חמורה של שנקראת בשפת העם "הדייגים" "שיטת מצליח" , מאחר והפרסום הינו חינם מוכרי דירה שאינם לחוצים על מכירתה מפרסמים דירה עם מחירים מופקעים ממחיר השוק האמיתי של הדירה, ואף מפרסמים דירות פקטיביות באיזור על מנת לייצר תחושה של רמת מחירים גבוה ולכן שימוש בלוחות האינטרנט בלבד יכול להוביל אותנו להחלטה לא נכונה שתגרום לנו לשלם פרמיה עצומה על המחיר אותו יכולנו לשלם אם הינו משתמשים בבעלי מקצוע או רוכשים התמחות .
למי שאינו יודע מהי "שיטת מצליח" אסביר בבדיחה קצרה :
פלוני יושב במסעדה ואוכל מספר מנות , כאשר ביקש את החשבון הגיע אליו דף הנייר עם הפירוט הבא : ארוחת בוקר 30 שקלים, קינוח 20 שקלים, שתיה 15 שקלים, מצליח 10 שקלים .
כאשר הוא פנה למלצר ושאל אותו : מה פשר השורה - "מצליח 10 שקלים"
ענה המלצר : מצליח מצליח, לא מצליח לא מצליח.
אני מקווה עכשיו פשרם ומחירם של רבים מהנכסים הנמכרים באינטרנט הובהרה לכם.
מאגרי מידע ממשלתיים
כפי שציינתי קיימים היום מאגרי מידע המתעדים את כל העיסקאות הבוצעו באיזורנו יש להיכנס למאגרים ולבצע הערכת ולימוד של רמות המחירים באיזור.
כיצד להשתמש במאגרי המידע , איך לזהות גוש חלקה, איך לראות מחירים ועוד תוכלו למצוא בפרק העוסק בנושא באתר זה.
מתווכים
מתווכים הינם אנשים שמקצועם ועיסוקם הוא נדל"ן הם מודעים לרמות המחירים בשוק, לכל הנכסים באיזור , למגמות באיזורם , לעשרות הפרמטרים באיזור מחתך השכונה ועד למפגעים השונים באיזור , אני ממליץ באופן חד משמעי להיכנס למשרדי התיווך באיזור ולצאת לכמה סיבובים עם המתווכים השונים אך אני מדגיש כי חובה באופן שאינו משתמע לבצע גם בדיקות של רמות הנכסים בעצמנו , זכרו כי מדובר בסכומי כסף עצומים ובהחלטות שישפיעו על מהלך חייכם ולכן חובה עליכם לבצע את בדיקות רמת המכירים גם בעצמכם בעזרת כל הכלים אותם אני מכיר לכם.
מתווך מנוסה מכיר את הדירות בשוק עד רמת האוכלוסיה בכל בניין ומודע לכל רמות המחירים באזור ויכול לבצע הערכה מהירה האם זהו המחיר הריאלי או האם מדובר בבלון נפוח, העזרו בהם.
שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין לומדים ומוסמכים לבצע הערכות מחיר כאשר איתרנו את הנכס שאותו החלטנו לרכוש יש להשתמש בשירותי השמאי , שירותי השמאי הם אינם בחירה במקרה בו ניקח משכנתא.
חברות בדק
ישם חברות יעודיות שמטרתם היא בדיקה פיסית של הנכס אותה יכולים לבצע רק בעלי מקצוע לאיתור פגמים שלפעמים נסתרים מהעין הזמנת שירותים של חברה כזו יכולה לחסוך לנו כאבי ראש ומפח נפש אשר יכול להיגרם כאשר נקנה את הדירה ונגלה את ליקויים אלה בדיעבד , נושא זה תקף ביתר שאת בדירות יד שניה ישנות, ליקויים קריטים ישפיעו באופן ניכר על מחר הדירה.
זכרו כי ידע שווה כוח , בעזרת אתר זה תוכלו לבצע את קניית הדירה בצורה הבטוחה ביותר במינימום התקלות האפשרי , כל מה שחובה לדעת שקונים דירה .